地产及物管行业周报：证监会启动商业不动产REITs试点，新城发行首单消费类私募REITs

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 11 月 30 日 证监会启动商业不动产 REITs 试点，新城发行首单消费类私募 REITs 看好 —— 地产及物管行业周报（2025/11/22-2025/11/28） 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房成交环比回落，二手房成交环比回升，新房成交推盘比回落。上周(11.22-11.28)34 个重点城市新房合计成交 252 万平米，环比-1.7%，其中，一二线环比-1.5%，三四线环比-4%。11 月(11.1-11.28)34 城一手房成交同比-35%，较 10 月-8.7pct。其中，一二线同比-33.4%，三四线同比-51.4%，分别较 10 月-8.6pct 和-10.7pct。上周 13 城二手房合计成交 116 万平米，环比+4.2%；11 月累计成交同比-13.9%，较 10 月+8pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 137 万平米，合计成交 103 万平米，对应成交推盘比为 0.75 倍，最近三个月（25 年 8 月-25 年 10 月）分别为0.98 倍、0.75 倍和 1.47 倍。截至上周末（2025/11/21）15 城合计住宅可售面积为 8984.6 万平米，环比+0.4%。3 个月移动平均去化月数为 23.3 个月，环比-0.01 个月。 ⚫ 主要政策新闻：发改委表示推动公募 REITs 底层资产扩容，证监会启动商业不动产 REITs 试点。宏观方面，11 月 27 日，国家发展改革委政策研究室副主任李超表示正推动 REITs 扩围至酒店、商业办公等多个领域；11 月 28 日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产 REITs 试点；因城施策方面，青岛推出人才购房补贴新政，硕博研究生购房分别可获 30 万、20 万补贴；福州拟对多子女家庭发放购房补贴，最高可达 5 万元；北京发布 “十五五” 规划，提及完善住房供应体系等内容；上海将强化存量盘活的制度供给并降低盘活成本；公积金政策方面，海南自 12月起允许将本人用于购买自住住房且尚未结清的本省原商业性个人住房贷款，转为住房公积金个人住房贷款。土地市场方面，上海九批次 9 宗地块土拍收金 173.3 亿元；武汉出让 12 宗地块总成交价约 39.7 亿元；北京朝阳地块、房山地块分别以 50.2 亿元、14.7亿元成交。 ⚫ 公司动态跟踪：新城控股成功发行私募 REITs，浦发银行召集会议审议万科债券展期事宜。融资担保方面，新城控股 11 月 29 日公告 “国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划” 成立，发行规模 6.16 亿元，底层资产为吾悦广场；招商蛇口拟发行公司债共计 50.4 亿元（3 年/1.8%）和（5 年/未定）；滨江为参股公司提供 2.9 亿元融资提供连带担保；根据中国银行间市场交易商协会官网发布《关于召开万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一次持有人会议的公告》显示，浦发银行召集持有人会议审议万科债券展期事宜，其中标的债券名称为 22 万科 MTN004 中期票据（余额 20 亿元，12 月 15 日兑付），由浦发银行召集持有人会议审议债券展期事宜；股份变动方面，中国金茂于 11 月 27 日公告拟以 22.7 亿元在北京股权交易所挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司 100％股权。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 0.72%，沪深 300 指数上涨 1.64%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 24位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：ST 中珠、亚太实业、南国置业、莱茵体育、盈新发展，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为华夏幸福、万科 A、合肥城建、金地集团、*ST 中迪。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 1.43%，沪深 300 指数上涨 1.64%，相对收益为-0.21%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为22.3/19.5 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.5/12.2 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接 PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国； 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 2%，一二线环比下降2%、三四线环比下降 4% 上周(11.22-11.28)34 个重点城市新房合计成交 252 万平米，环比下降 1.7%，较 24 年周均成交 291.7 万平米下降 13.6%，较本年周均成交 232.2 万平米上升 8.5%。 其中一二线城市合计成交 238.2 万平米，环比下降 1.5%，较 24 年周均成交 261.2 万平米下降 8.8%，较本年周均成交 214.3 万平米上升 11.2%。三四线城市合计成交 13.8 万平米，环比下降 4%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 54.7%，较本年周均成交 17.9 万平