2025年中国住房租赁项目运营分析报告

2025年中国住房租赁项目运营分析报告迈点研究院首席分析师 郭德荣2025年11月 中国·杭州 01项目概况篇 04趋势建议篇 03项目配置篇 02项目洞察篇CONTENTS目录PART 01项目概况篇项目征集背景：“为城市新青年找个家”人口新形势下的租赁需求其中新市民、青年人的租房群体接近2亿人，占比超过70%。新青年渴望在所在城市中找到属于自己的温馨港湾。《2024-2025年住房租赁行业发展报告》数据显示：目前我国租赁人口已达2.6亿人。全国住房租赁项目供应特点标杆项目特色：项目规划、服务理念、设计方案、运营策略等。发掘并推广优秀项目，为城市新青年找到契合需求的住房租赁模式。分布范围广，类型多样化：全国重点城市陆续推出住房租赁项目，涵盖保租房、租赁社区等多种业态。供需匹配“城市不仅要有高度，更要有温度。要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。” ——习近平项目类型分布：国资系“行业压舱石”作用凸显15%64%21%全国住房租赁项目类型分布地产系国资系品牌运营商22%55%23%住房租赁标杆项目类型分布地产系国资系品牌运营商Ø不论在全国住房租赁项目类型分布还是住房租赁标杆项目类型分布中，国资系品牌均占据主力。Ø一方面体现了地方国企积极响应国家政策号召，主动承担社会责任，助力解决青年住房难题，不仅是市场供给的主要推动力，更是行业“压舱石”。Ø另一方面也表明地方国企并不是盲目扩张，而是在项目规划、项目运营、项目配置等方面表现突出。数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院项目城市分布：一线城市需求稳定，新一线城市市场活跃度高，二线城市增速快45%25%24%4%1%2025年住房租赁项目城市分布新一线一线二线三线四线12.1%12.1%7.3%6.1%6.1%5.5%4.8%4.8%3.0%3.0%0%2%4%6%8%10%12%14%上海合肥杭州苏州厦门北京长沙深圳珠海广州2025年住房租赁项目重点城市占比u具体城市分布：上海和合肥项目数量最多，其次是杭州、苏州、厦门等租赁热点城市。u长三角一带住房租赁需求旺盛，市场竞争激烈；厦门、珠海等强二线城市具有一定的发展潜力。上海、合肥市场竞争激烈u住房租赁项目分布情况：新一线城市占比最高，为45%；一线城市占比25%，二线城市占比24%。u一线城市是住房租赁市场的基本盘，新一线和强二线城市是住房租赁的主战场。新一线城市占比近半数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院项目主题分布：整体呈现多样性特征，其中保障性租赁住房占优势保障性租赁住房, 35%白领公寓, 19%租赁社区, 16%人才公寓, 13%服务式公寓, 8%其他, 9%全国住房租赁项目主题分布保障性租赁住房白领公寓租赁社区人才公寓服务式公寓其他数据来源：迈点研究院ü全国住房租赁项目主题分布整体呈现多样性的特征，其中保障性租赁住房占比最高（35%），白领公寓、租赁社区、人才公寓占比处于10%-20%，服务式公寓也占领了一小部分市场份额（8%）。ü单从保障性租赁住房项目来看，其中地产系品牌和品牌运营商的纳保速度在逐渐加快，比如泊寓共运营管理的27.3万间房源中，有超过13万间纳入保障性租赁住房。PART 02项目洞察篇项目体量：规模经济驱动下，大体量项目更受“青睐”2000套以上, 9%1000-2000套, 13%500-1000套, 26%200-500套, 27%200套以下, 25%住房租赁项目房源量分布2000套以上1000-2000套500-1000套200-500套200套以下住房租赁大体量项目展示项目名称项目类型房源量（套/间）新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区保障性租赁住房2801郑州城发鼎盛美寓人才公寓人才公寓2006郑州城发开元美寓人才公寓人才公寓3735有巢公寓社区总部基地店保障性租赁住房2314湖里公园TOD地铁公寓保障性租赁住房2369岩内·爱萌公寓保障性租赁住房2284叮咚泊寓•鲍山地铁站店保障性租赁住房2252华润有巢公寓社区上海马桥AI店保障性租赁住房2475恒泰星寓东延四季公寓租赁社区2980宁巢美地公寓人才公寓3746数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院n 住房租赁项目房源量方面，200套以下的项目占比25%；200-500套的项目占比27%，500套以上的项目占比达48%，这些大体量项目更加追求规模经济，降低单房成本。同时还需要强大的资金和融资能力，以及强大的标准化和供应链管理能力等。n 举例来看，这些大体量项目一般属于国资系项目，比如杭州宁巢美地公寓（3746套）、郑州城发开元美寓人才公寓（3735套）、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区（2801套）。户型分布：“家庭型租客增多，大户型供应上升”趋势显现92.86%54.55%25.97%8.44%0%20%40%60%80%100%一居两居三居四居及以上2025年住房租赁项目户型分布数据来源：迈点研究院93.10%57.24%27.59%4.14%0%20%40%60%80%100%一居两居三居四居及以上2024年住房租赁项目户型分布38%7%42%20-29岁30-39岁20岁以下中国住房租赁租客年龄结构数据来源：迈点研究院13%40岁以上u数据显示：目前我国租客年龄中，30-39岁租客的占比上升至38%，租客平均年龄由2021年的32.7岁上升至34.1岁，这一类租客多为延迟购房、或是为了子女上学、改善居住条件等原因。u随着租客年龄的改变，住房租赁项目的供应也随之发生变化，与去年相比，四居及以上的户型占比增加4.3%，而一居、两居、三居户型占比均有小幅下降。面积设置：主力产品体现“性价比”，高低搭配策略并用住房租赁项目房间面积情况户型面积范围平均面积一线城市平均面积新一线城市平均面积二线城市平均面积一居19-78平方米43平方米39平方米44平方米43平方米二居35-120平方米74平方米70平方米78平方米67平方米三居62-136平方米101平方米99平方米102平方米92平方米四居及以上60-200平方米127平方米143平方米122平方米130平方米数据来源：迈点研究院房间面积行业趋势细分市场产品结构精准细分市场为不同支付能力和生活阶段的租户提供了对应产品。比如一居室多为高性价比与灵活性的入门级产品，二居室满足合租与小家庭需求，三居室面向家庭型改善户型，四居及以上为高端产品。优化产品结构用经济实用的主流户型（靠近平均面积的户型）作为现金流基石，用极限小户型和奢侈大户型作为市场触手和利润补充。体现行业趋势反映了当前租赁市场对“小而全”的功能性户型和高品质改善型户型并存的需求。数据来源：迈点研究院租金定价：一居到二居溢价最高，新一线城市为“成本与发展”的平衡点住房租赁项目租金情况户型租金范围平均租金一线城市平均租金新一线城市平均租金二线城市平均租金一居388-10000元/月2589元/月4286元/月2039元/月1677元/月二居700-16000元/月3720元/月6246元/月3167元/月2355元/月三居1200-18000元/月4162元/月9212元/月3743元/月2939元/月四居及以上1372-2000