2025W47房地产行业周报：政策预期再起，方向节奏如何展望？

请务必阅读正文后的声明及说明 【东北地产建筑|中期策略】生存到重生，分化与机遇 ——房地产 2025 中期策略 房地产行业有何可预见趋势 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近 楼市量价止跌回稳进度如何 商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期 2025 展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 投资建议：整体看来，2024 年 924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①稳预期→“需求侧”或将继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市）；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；③促转型→“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升 联系人：刘清海 18721963859/刘张驰19955198950[Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2025-11-24 2 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -5% 2% -5% 相对收益 -2% -1% -16% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 102 总市值（亿） 11473.13 流通市值（亿） 5300.15 市盈率（TTM 倍） 42.17 市净率（LF 倍） 0.77 成分股总营收（亿） 3164.87 成分股总净利润（亿） -92.87 成分股资产负债率（%） 75.05 [Table_Report] 相关报告 《香港开发商竞争格如何？---2025W46房地产周报》 --20251117 《毛利率逐渐触底，减值压力加剧---2025 前三季度开发商业绩综述》 --20251113 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 政策预期再起，方向节奏如何展望？ ---2025W47 房地产周报 报告摘要： [Table_Summary] 本周观点：政策预期再起，方向节奏如何展望？ 短期房贷贴息与个税补贴出台的可能性较大，通过直接/间接全国范围内降低购房成本以达到短期楼市量价下行的缓冲垫作用，但政策效果的城市分化或仍然存在，楼市结构性的回暖值得期待；中期关注一线城市限购的完全松绑，随着限购松绑的进一步接力若房价调整有触底迹象，则长期关注中央下场推动大规模市场化收储。 本周地产：A 股与港股跑输/跑赢大盘。本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-5.83%和-4.94%，分别跑输大盘 2.06pct/跑赢大盘0.15pct。本周地产信用债发行 71.57 亿元，净融资额 7.96 亿元。截至2025 年 11 月 21 日，地产信用债累计发行 3815.39 亿元，净融资额-421.33 亿元，去年同期为-251.54 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为-1.12% 本周产权型 REITs 指数收于 118.07 点,涨跌幅为-1.19%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 119.33 点,涨跌幅为-1.05%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 3.21pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为东久新经济 REIT，涨跌幅为 0.56%。本周 REITs 成交额为 12.34 亿元，环比-8.80%。本周 REITs 换手率为 0.45%，环比-0.11pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降 本周百城供应和成交建面环比+92.79%/+24.37%，溢价率+0.52%，一线供应和成交建面环比+13.22%/+25.14%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+67.87%/+19.35%，溢价率+0.03%,三四线供应和成交建面环比+110.92%/+27.02%，溢价率+0.80%。 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.53%/-20.83% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-31.42%/-20.33%，累计同比分别-15.62%/+2.47%。新房端，45 城商品房共计成交 272 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-43.19%、-24.39%、-44.02%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 162 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-28.42%、-21.92%、+112.86%。 投资建议：当下楼市量价下行压力加大，且楼市下行对银行系统的冲击不可忽视，在此背景之下且政策加码空间较大，新一轮楼市政策的出台具备必要性。在此背景之下建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②物业管理（绿城服务）；③房产中介（贝壳w+我爱我家），以及好房子相关标的（中国金茂+滨江集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 -30%-20%-10%0%10%20%30%房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2/27 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 正文目录 1. 本周观点：政策预期再起，方向节奏如何展望？ ................................................ 5 1.1 楼市基本面：量价下行压力加大，银行不良贷款风险加剧，新一轮政策呵护具备急迫性... 5 1.2 政策发力方向判断：限购松绑+房贷贴息+个税补贴+保主体+中央收储 ................................. 7 1.3 政策窗口期：关注 12 月中央经济工作会议定调，26 年小阳春或为政策窗口期.................. 10 1.4 节奏研判：短期关注房贷贴息+个税补贴；中期关注一线限购松绑；长期关注中央收储 .. 10 2．股票市场与信用债................................................................................................... 11 2.1. 地产 A 股 ....................................................................................................................................... 11 2.2. 地产港股.................................................................................................................