2025年中国住房租赁品牌发展报告

2025年6月 中国·北京迈点研究院首席分析师 郭德荣2025年中国住房租赁品牌发展报告目录01 #ONE品 牌 篇03#TOW运 营 篇02#THREE投 资 篇04 #FOUR产 品 篇05 #FIVE人 力 篇06 #SIX趋 势 篇品 牌 篇01品牌发展历程：从政策驱动的粗放扩张阶段转向资本理性与需求升级双轮驱动的高质量发展阶段1990-20102010-20152015-20182018-20202020-2025外资引入期政策驱动期资本扩张期风险出清期高质量发展期中国长租公寓起源于高端服务式公寓。1994 年雅诗阁（Ascott）进入上海，标志着外资品牌正式布局中国市场。2010 年国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次提出 "发展专业化住房租赁企业"。"租售同权" 政策推动行业进入高速增长阶段。2017 年住建部等九部门发文要求人口净流入城市试点租赁住房用地供应，行业融资额从 2015 年的 30 亿元激增至 2018 年的 180 亿元。2018 年鼎家公寓暴雷引发行业洗牌。2020 年《住房租赁条例（征求意见稿）》禁止 "租金贷"，行业进入调整阶段。2022 年证监会推动 保 障性 租赁 住 房 REITs 常态化发行，行业进入新阶段。品牌指数分析：“投资回报”关注度远超“媒体发声”0 20 40 60 80 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2016-2023年住房租赁品牌指数情况数据来源：迈点研究院由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑。数据来源：迈点研究院Ø2024年之前，由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑。Ø2024年7月至今，品牌指数较为稳定，且国资系品牌在媒体的发声力度加大、扩张速度加快，品牌指数占据相对优势。Ø2024年7月至今，品牌投资指数远高于媒体指数，且媒体指数呈现下滑趋势。010203040502024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2024年7月-2025年4月细分维度住房租赁品牌指数走势投资指数媒体指数数据来源：迈点研究院0 20 40 60 80 2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2024年7月-2025年4月分类型住房租赁品牌指数走势地产系国资系品牌运营商品牌数量情况：国资系品牌加速住房租赁布局，市场占有率持续提升38%20%42%0%10%20%30%40%50%020406080100120140国资系地产系品牌运营商2025年住房租赁品牌数量及占比情况品牌数量占比1128111228100%10%20%30%40%50%60%051015202530地产系国资系品牌运营商截至2025年一季度住房租赁企业规模TOP50数量分布情况开业规模企业个数管理规模企业个数开业规模企业个数占比管理规模企业个数占比u从迈点研究院2025年监测品牌数量来看，品牌运营商占比仍最高（42%），但国资系品牌扩张迅速，占比由2019年的14%升至2025年的38%。u从开业规模TOP50和管理规模TOP50企业分布来看，国资系品牌占据主力，上榜数量过半。数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院品牌规模：头部集中效应明显，国资系市场份额持续扩大82.64136.95151.28118.03195.63217.890%2%4%6%8%0 50 100 150 200 250 TOP10TOP30TOP502025年一季度分梯队集中式住房租赁企业规模情况开业规模（万间）管理规模（万间）开业规模环比管理规模环比数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院54.0153.2244.0577.4584.5255.910.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0.0020.0040.0060.0080.00100.00地产系国资系品牌运营商2025年一季度分类型集中式住房租赁企业规模情况开业规模（万间）管理规模（万间）开业规模占比管理规模占比品牌规模：地方安居类企业迎来成长期典型城市安居主体集中式住房租赁品牌及开业规模城市典型主体成立时间典型自营品牌开业项目数（个）开业房源量（万套/间）郑州郑州城发2021年美寓335.67合肥合肥安居2020年承寓362.58杭州杭州安居2022年宁巢171.54厦门厦门安居2022年叩叩、万银如驿101.03济南济南城发2018年城发成家140.92贵阳贵阳安居2020年筑巢100.79南京南京安居2021年安居瑾家120.62昆明昆明安居2023年惠青家70.56深圳深圳安居2016年寓见、乐寓60.51武汉武汉安居2022年/270.48广州广州安居2023年安居公寓/0.42成都兴城集团2022年兴城之家80.33西安西安安居2022年安居乐筑40.32保定雄安安居2024年/40.24数据来源：迈点研究院调研数据及网络公开资料Ø自“十四五”规划以来，郑州、合肥、杭州等众多城市纷纷增设“安居”类运营主体，积极推动保障性租赁住房相关工作。由于各地安居公司成立时间有所不同，当前企业的发展进度呈现出参差不齐的状态，其中郑州城发、合肥安居、杭州安居等开业房源量均在1万套以上，发展相对成熟。投 资 篇02土地供应：涉租用地逐年下降，纯租赁用地有所回升，其中央国企为拿地主力军数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理12755625918019602004006000200040002020年2021年2022年2023年2024年2020-2024年重点城市涉租土地成交情况成交面积（万方）成交宗数337038395702040608001002003002020年2021年2022年2023年2024年2020-2024年重点城市纯租赁用地成交情况成交面积（万方）成交宗数ü涉租土地方面，2021年迎来供应高峰，此后供应量逐年下降，2024年成交196宗，合计用地面积507万方，较2021年下降83%。ü纯租赁土地方面，2021年同样为高峰期，2022年达到低点，此后成交量缓慢回升，2024年成交57总，合计面积约160万方，其中83%为国央企拿地。82.9%1.4%15.7%2024年重点城市纯租赁用地拿地企业类型占比央国企民企其他数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理房源供给：一线城市占据主力；新一线城市中，郑州和杭州表现突出55%26%19%2024年住房租赁企业房源供给量城市分布一线城市新一线重点城市二线重点城市数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理数据来源：迈点研究院u住房租赁企业房源供给量主要分布在一线城市，占比55%；新一线城市和二线城市占比分别为26%、19%。u从城市来看，排在前五位的分别是上海、北京、郑州、杭州和深圳；其中上海、北京供应量分别达77895套、70875套，郑州和杭州供应量分别为65760套、64240套。0200004000