房地产行业动态点评：地方政府的房贷贴息实践效果如何？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 地方政府的房贷贴息实践效果如何？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 万物云 2602 HK 32.29 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 龙湖集团 960 HK 13.86 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 11 月 26 日│中国内地 动态点评 市场近期关于房贷贴息政策讨论增多，而事实上近年各地方政府已经在房贷贴息层面有所尝试，我们对此进行了梳理，据不完全统计，2023 年至今，包括南京、长春、运城、武汉等在内的城市均已出台购房贷款贴息政策，但在政策细节上有一定差异，我们从贴息幅度、年限、贴息总额度三个维度进行总结。 贴息幅度：主要贴息幅度为 1%，部分城市按照当下利率百分比计算 样本城市所发布政策中主要有两种贴息幅度计算方式。一方面，如南京雨花台、长春、武汉采取固定的贴息幅度，其中长春、武汉指出将按照初始贷款金额 1%发放贷款利息补贴；南京则实行分级政策，对于购买不同面积新房给予不同贴息政策，对购买面积小于 90 平、90-120 平、大于 120 平的购房人给予 2%/1.5%/1%的财政贴息。另一方面，如运城采用贷款利率的百分比进行贴息，主要面向高层次人才，正高或博士后/副高或博士/硕士或本科生层次人员分别可以借款 30/20/10 万元，贴息幅度分别为购房贷款利息的50%/40%/30%给予贴息支持。 贴息年限：一般补贴期限在 1-3 年不等，总额普遍有上限 从贴息年限上看，杭州、南京、长春、武汉贴息年限在 1-3 年不等，发放方式分为一次性发放、按年发放、按月发放等，具体来看，杭州补贴期限为36 个月，贷款实际发放月为第 1 个月一次性发放；长春贴息期也为 3 年，但是按月等额发放；武汉贴息期限为 2 年，是分 2 年等额发放。此外因运城市对人才补贴，实际上是对贷款期内全期补贴，但贷款期限有要求，正高或博士后/副高或博士/硕士或本科生层次人员贷款期限分别为 15/11/6 年。各地贴息普遍有最高额度上限。南京雨花台区对购买面积小于 90 平、90-120平、大于 120 平的购房人最高贴息分别为 4 万元、3.5 万元和 3 万元，全款购房者可一次性申请 4 万元贴息；长春市最高 1 万元/年，贴息 3 年，一共3 万元，而全款购房可获 1.5 万元购房消费券；武汉市最高不超过 2 万元。 贴息效果如何？短期有提振效果 根据中指院数据，24 年 8 月长春政策出台后，8 月/9 月新房销售套数环比+29%/30%，但 10 月销量有所下滑，环比-32%。运城 24 年 11 月政策出台后，11 月/12 月新房销售套数环比+10%/环比-18%；25 年 9 月武汉贴息政策出台后，10 月新房成交套数环比+50%，较 25 年 1-9 月月均高出 45%，短期政策效果明显，后续持续性仍待观察。 投资建议 我们认为房贷贴息政策既可降低购房成本、又对预期产生正向作用，将一定程度促进市场筑底回稳，后续可以关注更大范围推出的可能性。重点推荐： 1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，有望在调整中以产品力兑现自身价值。如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地地产房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流以及具备分红优势的物业管理企业。如绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余等。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (21)(10)11122Nov-24Mar-25Jul-25Nov-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 部分城市购房贷款贴息政策 时间 城市 政策内容 2023 年 12 月 1 日 杭州（临平区） 自 2023 年 12 月 1 日起至 2024 年 2 月 29 日期间，购房人通过贷款（含公积金贷款、商业贷款和组合贷款）购买临平区新建商品房住宅（以网签为准），并选择公积金临平分中心和临平区银行机构贷款的，对符合条件的贷款给予贴息补助，贷款金额超过 100 万元的按照 100 万元金额给予贴息补助，因正常还贷造成贷款金额少于 100万元的，按实际贷款余额给予相应比例贴息补助，补贴期限为 36 个月，贷款实际发放月为第 1 个月。 2024 年 6 月 19 日 南京市（雨花台区） 一、财政贴息和购房补贴范围 自发布之日起至 2024 年 12 月 31 日期间（以网签备案时间为准），购房人购买雨花台区新建商品住房（不含未登记确权项目），通过南京市商品房网签系统签订买卖合同并完成合同备案。 二、财政贴息和购房补贴标准 （一）财政贴息标准 1.个人使用公积金贷款、商业贷款、公积金商业组合贷款购买雨花台区新建商品住房且建筑面积≤90 平方米的，按贷款金额给予 2%财政贴息（最高贴息 4 万元/年），以完成不动产抵押登记当月为享受财政贴息的起始时间，贴息期为 1 年。 2.个人使用公积金贷款、商业贷款、公积金商业组合贷款购买雨花台区新建商品住房且 90 平方米<建筑面积≤120 平方米的，按贷款金额给予 1.5%财政贴息（最高贴息3.5 万元/年），以完成不动产抵押登记当月为享受财政贴息的起始时间，贴息期为 1年。 3.个人使用公积金贷款、商业贷款、公积金商业组合贷款购买雨花台区新建商品住房且建筑面积大于 120 平方米的，按贷款金额给予 1%财政贴息（最高贴息 3 万元/年），以完成不动产抵押登记当月为享受财政贴息的起始时间，贴息期为 1 年。 4.个人全款购买雨花