美国经济展望：降息救不了美国地产？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 美国经济展望 降息救不了美国地产？ 2025 年 11 月 14 日 ➢ K 型分化是全球公共卫生事件后美国经济的主旋律——复苏的时候是 K 型复苏，衰退的时候是 K 型衰退。制造业尤其是高端制造业的投资如火如荼，在经济增长中发挥着越来越重要的作用，这主要仰仗 AI 投资的市场叙事，而另一方面地产则表现低迷，这一点在股市上也体现得淋漓尽致。 ➢ 不过，对于特朗普 2.0 而言，地产无疑是他的一块重要政策拼图：无论是从特朗普自己的老本行来看，还是从地产对于民生和民意的重要意义而言。11 月纽约市长选举，民主党候选人就是以控制住房租金等民生措施一举夺魁，也给特朗普敲响了警钟。 ➢ 无疑，对于明年美国地产最大的期待来自于美联储降息。按照以往的经验，降息无疑是利多地产，从年度数据来看，降息的刺激作用会在 1 至 2 年内体现在地产投资、开工、销售等数据上，而房价因为和供需更加直接相关，和货币政策的关系相对就不是那么紧密：一般降息周期的开始后的 6 至 18 个月，房价会出现明显的上涨。那么降息的逻辑能不能走通？ ➢ 症结和难题在哪？本轮周期的复杂性在于周期性和结构性因素交织。周期性方面，降息的过程极其不顺畅，利率保持高位、30 年抵押贷款利率依旧在 6%以上；结构性问题上，2008 年以来的建造不足问题开始体现，叠加高利率和高关税，地产商也比较谨慎，这就带来高利率、高房价的核心问题。 ➢ 如果不考虑政府给予居民大量的收入支持和住房补贴，按照以往和节奏，快速解决当前美国地产问题的方式是来一场“衰退”。再平衡的途径主要是两条：房贷利率（长端）的大幅下降，和房价大幅下跌（或者两者兼而有之）。衰退给大幅降息提供环境，并且能够比较顺畅地传递到长端。 ➢ 那么没有衰退，能不能强行大幅降息来破局？这个很难，难点在于从短端向长端的传导。首先基准情形下明年美国衰退的概率偏低（毕竟明年是中期选举年）。20 世纪 90 年代以来，在不衰退的年份，美联储降息幅度通常不会超过100bp，而且由于经济底子往往不错，降息的时间一般也不长（六个月之内），我们把降息前后 3 个月作为一个完整的周期来看，这个周期中 30 年房贷利率的下降幅度往往是要小于降息幅度。唯一的期间下降幅度比较大的例子是 1995 年中至 1996 年，但是当时的特殊背景是美元进入升值周期，以及克林顿总统时期美国财政是偏紧缩的。 ➢ 因此，从需求端去看“逆风局”中美国地产的问题，缓解当前的高房价、高利率的问题，其实是需要美国偏悲观的经济基本面和预期，以此带来超过 100bp甚至 200bp 的大幅降息，并将其比较顺利地传导至长端利率。 ➢ 从更中长期的角度，特朗普的政策思路已经点明了方向：用时间换空间，注重供给侧改革，让居民加杠杆。通过解除供给端的约束、减少限制性的政策和监管来促进房屋供给，考虑推出类似 50 年期房贷（降低月供）来引导居民加杠杆。但这个过程需要时间，尤其是当前美国地产商还面临着关税挤压和需求偏弱的双重挤压。 ➢ 对于明年，我们可以做出以下几个展望：首先，从供给端看，增量不会太明显；其次，需求端，房价短期难以看到大跌，降息及其传导很重要；第三，对于明年的经济和政策节奏，我们倾向于是上半年搭台，下半年唱戏。 ➢ 风险提示：美国经贸政策大幅变动；海外投资超预期落地，导致明年美国经济表现超预期。 [Table_Author] 分析师 陶川 执业证书： S0100524060005 邮箱： taochuan@glms.com.cn 分析师 邵翔 执业证书： S0100524080007 邮箱： shaoxiang@glms.com.cn 相关研究 1.“十五五”规划系列报告（八）：提高消费率：“口径”的意义-2025/11/08 2.2025 年 10 月贸易点评：10 月出口同比转负，需要担心吗？-2025/11/07 3.贸易跟踪系列：出口超预期：“最热”非洲有何玄机？-2025/11/07 4.海外市场点评：市场下跌赖流动性吗？-2025/11/05 5.海外市场点评：美元第二次尝试破 100，有何不同？-2025/11/04 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 降息能否救地产？ .................................................................................................................................................... 3 2 本轮美国地产下行周期回顾 ...................................................................................................................................... 5 3 2026 年美国地产展望 ........................................................................................................................................... 11 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 12 插图目录 .................................................................................................................................................................. 13 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 降息能否救地产？ K 型分化是全球公共卫生事件后美国经济的主旋律——复苏的时候是 K 型复苏，衰退的时候是 K 型衰退。制造业尤其是高端制造业的投资如火如荼，在经济增长中发挥着越来越重要的作用，这主要仰仗 AI 投资的市场叙事，而另一方面地产则表现低迷，这一点在股市上也体现得淋漓尽致。 图1：制造业和地产投资分化 图2：地产投资表现低迷 资料来源：ifind，民生证券研究院 资料来源：ifind，民生证券研究院 图3：美国地产股最近一直跑输指数 图4：美国科技股是今年的主线 资料来源：彭博，民生证券研究院 注：数据截止至 2025 年 11 月 7 日；数据为房地产建筑商指数和