房地产行业2026年度策略报告：价值为锚，租售比与股息率

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2025-11-10 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3% 10% -12% 相对收益 -3% -4% -24% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 95 总市值（亿） 12276.41 流通市值（亿） 5654.30 市盈率（倍） -- 市净率（倍） 0.97 成分股总营收（亿） 19504.98 成分股总净利润（亿） -1613.5 成分股资产负债率（%） 75.01 [Table_Report] 相关报告 《香港楼市回暖背后，哪些因素在起作用？---2025W45 房地产周报》 --20251110 《高基数效应显现，10 月百强销售显著下滑---2025W44 房地产周报》 --20251103 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 价值为锚，租售比与股息率 ---房地产行业 2026 年度策略报告 报告摘要： [Table_Summary] 房地产发展方向：高质发展，回归民生。党的第二十届四中全会首次将“推动房地产高质量发展”纳入“保障和改善民生”框架，明确其为“扎实推进全体人民共同富裕”的重要抓手，在此中长期规划下：①存量端：强化保障及民生属性，收储现房+城中村改造有望加速推；②增量端：持续支持改善性需求，以好房子产品推动“扩大内需”的政策导向；③房价端：共同富裕定调下房价金融属性弱化，居住属性处于突出位置。 他山之石：租售比国际对比，基于实际案例的探寻。房价端以净租金收益率为锚，我们通过选取代表性房屋，通过测算：东京/香港/纽约样本中高端住宅净租金收益率分别达 2.96%/3.04%/2.97%；样本老旧住宅净租金收益率分别达3.71%/3.59%/3.40%。从国际对比来看我国随着房价的持续调整，租售比持续回归合理水平，且一线城市老旧住宅整体净租金收益率可达 2.5%左右，相较我国无风险收益率已有较高息差，房价的止跌回稳正稳步推进，但仍需政策的持续发力与呵护。 政策复盘&展望：25 年政策力度整体平淡，十五五首年或迎窗口期。2025 年作为十四五收官之年楼市整体力度较为平淡（京沪深陆续松绑限购，但京沪松绑仍聚焦于五环外/外环外），展望后续政策空间除了传统限制性政策陆续取消外，拆迁改造以及回收闲置用地已初见进展，或为下阶段政策发力点且，具体来说：①拆迁改造提速→上海&广州拆迁引擎启动，后续配套政策与资金有望逐渐落实，其他超大特大城市资金能够平衡的项目有望参照可行实施路径快速推进；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，回收闲置用地专项债（土储专项债）有望加速发行；③稳预期→一线核心区限制性政策优化空间仍然较大；④促转型→好房子将从短期拉动转向长期支撑市场需求，引导行业迈入存量新阶段。 2026 展望：中性预期下商品房销售面积-6.1%/开发投资额-6.9%。①销售端：假设 2025 全年商品房销售面积同比降幅走宽至-10.1%，中性假设下 2026 年商品房销售面积预计实现 8.22 亿㎡（yoy-6.1%）；②供给端：假设 2025 年全年同比与 1-9 月水平将近，中性假设下 2026 年新开工/竣工面积分别预计实现 5.52 亿㎡/5.64 亿㎡，同比均-10%；③投资端：经过测算中性假设下我们预计 2026 年房地产开发投资完成额中性假设下为 7.99 万亿元（yoy-6.9%）；④二手端：中性假设下我们预计 2026 年二手房成交或为 7.8 亿㎡（yoy+5.0%）；2026 年总成交或为 16.0 亿㎡（新房+二手），对应同比为-1.0%，同比维持相对平稳。 股息率及现金流为锚，关注存量地产各方向。行业已从快速扩张转向高质发展期，行业逐步迈入存量时代，存量地产以股息率及现金流为锚，多方向的存量地产价值正逐步获得认可。标的方面建议从五个方面选择：①开发商：建发国际集团（高股息）+中国金茂（风险出清）+滨江集团（城市红利）；②物业：绿城服务（强独立、高储备）+华润万象生活（商业多赛道规模化）；商业地产：新城控股（下沉商业龙头）；④二手房：贝壳-W（规模龙头）+我爱我家（高潜标的）；⑤机器人布局：首程控股（场景优势双向进化）+南都物业（物业生态+科技）。 投资建议：房地产正加速转向存量时代，高质发展+回归民生为中长期房地产市场发展方向，楼市的存量时代背景下，标的方面建议关注存量地产三方向：①物业；②商业；③二手经纪。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期 -30%-20%-10%0%10%20%房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 51 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目录 1. 房地产发展方向：高质发展，回归民生 .......................................................... 5 1.1. 四中全会定调：推动房地产高质量发展，规模扩张→品质与内涵 ................................... 5 1.2. 存量端：强化保障及民生属性，收储现房+拆迁有望加速推进 ......................................... 6 1.3. 增量端：支持改善性需求，以好房子推动“扩大内需”的政策导向 ............................... 7 1.4. 房价端：金融属性弱化，居住属性突出 ............................................................................... 8 2. 他山之石：租售比国际对比，基于实际案例的探寻 ...................................... 9 2.1. 如何使得租售比尽量具备可比性？ ....................................................................................... 9 2.2. 日本东京：中高端/老旧住宅净租金收益率分别约 2.96%/3.71% .................................... 10 2.3. 中国香港：中高端/老旧住宅净租金收益率分别约 3.04%/3.59% ...............................