2025运营阻力指数-亚太地区不动产投资机遇与挑战

亚太地区不动产投资机遇与挑战 2025年9月​2025运营阻力指数​03 关于我们04 Vistra卓佳观点05 亚太不动产协会视角06 执行摘要07 调研概述与方法论08 市场格局09 市场动态15 市场布局与运营阻力关联分析17 关键发现19 机遇格局22 阻力格局 24 运营阻力分析29 核心要点35 结语36 Vistra卓佳助力私募资本流动37 日本不动产投资热潮38 亚太新兴市场面临监管阻碍39 数据中心呈现强劲增长趋势40 Vistra卓佳全球拓展平台（GEP）简化您的全球实体管理41 案例研究目录Vistra卓佳观点​《2025运营阻力指数》对亚太地区不动产市场的趋势与动态展开了全面分析。本报告基于Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会（APREA）联合发起的调研，调研对象为在亚太地区设有分支机构的领先不动产投资者。该指数构建了一套战略框架，旨在系统解析区域内不同行业与地域的投资情绪及未来动向。2025年，不动产市场展现出强劲韧性，多个行业表现突出。尽管高潜力机遇持续吸引投资者关注，但也伴随着显著的运营阻力，包括监管复杂性、税务负担及运营挑战等多重因素。我们认为，那些能够以前瞻性战略眼光布局、并有效应对上述运营阻力的投资者，​将更有可能把握市场上升机遇，实现收益目标。David Anderson Vistra卓佳基金解决方案亚太区执行副总裁“​本报告旨在为不动产投资者提供具有实践价值的洞察，协助其理解并适应当前市场的复杂环境，从而做出推动业务持续发展的明智决策。”2025运营阻力指数 | 4亚太不动产协会视角在我们应对因地缘政治紧张、贸易格局变动和政策调整而不断重塑的全球环境之际，亚太区持续成为机构资本配置于不动产的关键地域。尽管投资意愿持续增强，投资者仍普遍面临结构性与运营性层面的挑战。虽然资本仍在流动，但阻力不容忽视。在此背景下，亚太不动产协会荣幸地与Vistra卓佳基金解决方案联合发布《2025运营阻力指数》。本报告汇聚了来自该地区多个市场的投资者与行业持份者的见解，深入剖析资本流动趋势、相关阻碍发展的各项挑战以及未来潜在机遇。该指数从行业机遇、基金架构、监管环境及交易执行等多个维度，为不动产投资策略提供了实用视角。对于希望更深入理解亚太地区资本配置实际运营环境的投资生态参与者而言，本报告是一份极具参考价值的资源。Sigrid Zialcita 亚太不动产协会首席执行官“​2025年正值亚太不动产协会成立20周年。我们始终致力于助力会员与行业在日益复杂的投资环境中稳健前行。期望本报告能够为众多机构投资者于战略制定与运营效率提升方面提供有益的支持及见解。”2025运营阻力指数 | 5​执行摘要​2025年第二季度，Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会合作，与亚太区领先的不动产机构投资者展开交流，探讨其对最具潜力投资机遇的看法，以及影响投资决策的关键运营障碍。相关反馈被整合为一份聚焦新兴趋势的专题报告，并构建了一项指数，用以分析不同资产类别与交易执行难度之间的关联。Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会联合开展的《2025亚太不动产市场参与者调研》指出，投资者对特定资产类别的乐观态度，与其在该类别中实际完成交易时所面临的运营阻力程度，存在显著相关性。理解这一关联，对于投资者在复杂市场环境中优化策略、提升投资成效具有重要参考价值。2025运营阻力指数​| 6作为亚太地区领先的不动产行业协会，亚太不动产协会汇聚了来自机构投资者、资产管理人、基金、家族办公室等多个领域的会员，构成一个多元且经验丰富的投资者群体。在本次调研中，超过100位来自亚太不动产协会会员单位的高管及Vistra卓佳客户，通过结构化问卷分享了他们对跨境投资趋势的见解。问卷内容涵盖了对各类资产偏好的评估，以及对区域与本地投资环境动态的分析。Vistra卓佳与亚太不动产协会合作，为每一份有效调研回复种植一棵树——该项目已通过OneSeed平台实施，旨在呼应可持续发展理念。调研概述与方法论100+1210+亚太不动产领域高管​关键亚太市场资产类别20+​调研问题2025运营阻力指数​| 7市场格局​根据仲量联行（JLL）研究，亚太地区不动产市场在2024年展现出韧性，全年亚太市场机构投资总额达1,313亿美元，较2023年增长23%。延续2024年的趋势，2025年上半年投资额达到675亿美元。尽管持续的市场不确定性导致尽职调查过程延长，2025年第二季度为该区域投资额贡献了312亿美元的增量，同比增长15%。值得注意的是办公板块的复苏，以及对工业与物流等资产类型的持续强劲需求，以及数据中心等另类投资的扩张。2025年第二季度，日本在办公板块强劲势头的推动下领跑亚太地区；韩国录得亚太地区最强劲的季度增长，投资额同比增长(YoY) 72%。中国内地恢复了一些势头，主要得益于私募资本（尤其是保险公司）提供的流动性；而香港则因一笔大型办公收购提振，投资额同比增长32%。2025年第一季度，印度以惊人的219%同比增长引领该地区。尽管最近美国的关税政策（包括对日本、韩国征收高达15%，对马来西亚、印度尼西亚征收高达19%）可能会重塑物流不动产动态。即使是主要经济体如中国（尽管持续谈判但仍面临重大关税威胁）和印度（因处罚措施现面临50%关税），也可能在特朗普政府准备征收潜在高额关税时受到影响。图1：2013-2025年第二季度各市场投资总额（单位：十亿美元）1图2：2022年第一季度-2025年第二季度各行业投资总额11 仲量联行研究，《亚太资本追踪报告2025年中期展望》，2025年7月2025运营阻力指数 | 8市场动态聚焦亚太的募资活动推动2025年全球市场复苏​在经历了2024年低谷之后，2025年亚太地区不动产基金募资迎来强劲顺风。2025年上半年募资额已有望超过2024年全年水平，此前市场在亚太、北美和欧洲均经历了创纪录的低迷，募资额远低于过去十年的平均水平。2025年上半年亚太地区募资额达到105亿美元，两个季度贡献几乎持平。由于大型基金的关闭，平均基金规模正在扩大。在当季募集的五大基金中，有两个承诺投资于该地区。然而，即使有充足的待投资金（dry powder）且投资者资金充裕，资本配置仍然具有选择性。亚太不动产债务基金募资额在2022年达到52亿美元的峰值后，2023年出现大幅下滑，但在2024年强势反弹。年内基金数量翻倍至四只，募资额攀升至5亿美元。然而，亚太地区占全球债务​基金资本的比例再次下降——2024年为2%，低于2022年12%的​高点。图3：2015-2025年上半年亚太不动产募资情况（单位：十亿美元、百万美元）2图4：2014-2024年亚太私募不动产债务募资情况（单位：十亿美元、支）312 仲量联行研究，《亚太资本追踪报告2025年中期展望》，2025年7月3 PERE研究，《2024年亚太不动产债务募资回暖》，2025年2月3日2025运营阻力指数 | 9投资者偏好转变，物流市场扩张情绪升温，数据中心增长显著​数据中心在2025年第二季度实现爆发式增长，交易额达到11亿美元（上半年：16亿美元），远高于2024年第二季度的1.57亿美元，这得益于债务融资活动和募资的