房地产行业2026年度投资策略：止跌之路：收入、预期、外力

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年11月05日优于大市房地产行业 2026 年度投资策略止跌之路：收入、预期、外力核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2025 年 1-9 月房地产数据点评-地产基本面持续承压，四季度政策预期走强》 ——2025-10-20《房地产行业专题-“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？》 ——2025-09-23《统计局 2025 年 1-8 月房地产数据点评-8 月地产基本面延续下行，9 月博弈更大力度政策》 ——2025-09-17《房地产行业 2025 年 9 月投资策略-京沪政策边际放松，关注地产板块博弈机会》 ——2025-08-28《统计局 2025 年 1-7 月房地产数据点评-7 月地产基本面继续走弱，期待新一轮政策放松》 ——2025-08-172025 年回顾：楼市压力不减，回到“924”之前。新房销售同比在 2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3 同比-13%，相当于 2019Q3 的 46%，创历史新低。新房去化周期较“924”之前反而拉长，房企拿地积极性也冲高回落。由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。本年高层对房地产相关表态及地产政策推出频次虽然多，但基本都在去年的基础上微调，亮点较少，既有政策框架内的可用空间已经不大。止跌之路：收入、预期、外力。收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到 50 以上是房价持续稳定的必要条件。收入之外，上涨预期和外生需求也能够起到短期稳定房价的作用。前者如“止跌回稳”，短期提振预期，使得房价出现短期的逆收入上涨；后者如棚改货币化创造外生需求，也能短期内提振房价。期待后续政策在上述三个方面发力，促进房价止跌。2026 年展望：销售跌幅将小幅收窄，新开工将超预期。预计 2026 年新房市场热度低位企稳，销售额为 7.6 万亿元（-10.9%），销售面积为 8.4 亿平方米（-6.8%），跌幅小幅收窄。新开工预计有较大幅度正增长（20%+）。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为 4.7 亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为 7.5 万亿元（-9%）。投资建议：等待右侧，把握波段，关注结构性机会。房价系统性止跌前，板块很难出现明确的趋势性机会，但地产板块较强的波段属性也值得把握。个股选择方面，有三种标的中期来看有望贡献超额收益：1.历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”且 PB 相对保守的房企，推荐：中国金茂、中国海外发展、中国海外宏洋集团、招商蛇口；2.持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，推荐：华润置地、龙湖集团；3.涉房资产少、重量不重价的中介龙头，推荐：贝壳-W、我爱我家。风险提示：宏观经济和居民收入信心不及预期；后续政策推出进度和强度不及预期；地产销售量价修复不及预期；房企信用风险事件超预期。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2025E2026E2025E2026E0817.HK中国金茂优于大市1.341650.080.0815.415.40688.HK中国海外发展 优于大市12.981,2951.411.438.58.40081.HK中国海外宏洋集团优于大市2.21720.100.1320.315.6001979.SZ 招商蛇口优于大市9.318440.460.4620.220.21109.HK华润置地优于大市28.041,8233.433.397.57.60960.HK龙湖集团优于大市9.466070.760.7911.511.02423.HK贝壳-W优于大市42.701,3801.772.0022.219.6000560.SZ 我爱我家优于大市2.88680.100.1128.826.2资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录回顾：楼市压力不减，回到“924”之前........................................................................................5新房：政策效用衰减，后续同比承压.............................................................................................................. 5二手房：挂牌量高涨，价格难止跌.................................................................................................................. 6政策：空间有限，只有微调.............................................................................................................................. 8房价：以股观房，看止跌之路..........................................................................................................9“924”之后的先涨后跌是如何发生的？........................................................................................................9股市与楼市为何在 3 月后分道扬镳？............................................................................................................ 12以股观房，房价的基本面与估值.................................................................................................................... 13止跌之路：收入、预期、外力.........................................................................................................