物业管理行业专题报告：纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需 物业管理行业专题报告｜2020.2.6 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 在抗击疫情过程中，行业在维护公共秩序，协助基层管理方面的正面形象被公共部门所关注。我们认为，未来政策环境将进一步优化，优秀公司和业主互动将更加频繁，业主自治会进一步发展，公共物业服务将加速发展。 ▍我们的报告主要针对住宅物业管理和公建物业管理两个细分赛道，不仅分析抗击疫情对企业的影响，也试图观察行业格局中长期的深远变化。 ▍应对疫情，社区物管纳入基层治理体系，政府和企业之间互信不断强化。各地纷纷出台小区封闭式管理措施，而措施实施有赖于物业管理企业配合。短期，我们看到各地政府开始表扬优秀物业公司，批评专业能力较差的物业公司。经此一役，我们相信政府会更加关注品质物业管理公司在基层治理方面的价值，未来品质物业公司接管住宅小区的难度预计将进一步下降，物业管理委员会等降低更迭物业管理门槛的机构设计可能在各地推广。 ▍我们预计,业主和公司互动将更为频繁，业主自治将更加普遍，物管品牌将进一步凸显。正如在线办公，在线教育，在线游戏，视频网站短期替代了写字楼，交通出行，教育，博彩，旅游，电影等，物业管理服务也短期替代了餐饮，零售，外卖，家政甚至部分娱乐。我们深知这种替代不是长期的。但中长期而言，优质社区物业管理公司建立更深的客户连接，巩固品牌声誉，由此，将在新增值服务探索中，占据更有利的位置。 ▍专业化的公共物业管理成为社会必需品，预计公共物业管理覆盖面和服务领域将呈上升趋势，一体化保障服务逐渐成形。在配合政府疫情防控方面，公共物业服务公司全力以赴，以专业能力证明自身价值。长期来看，我们认为公共物业和城市服务的覆盖面将明显上升，大量自管物业将交付到专业公司手中。同时，单个客户的服务一体化程度将明显提升，以往分标段孤立的保洁、保安合同将加速整合为大金额的一体化合同。此次疫情大考中表现好的品质公司，将占据优势。 ▍风险提示：成本增加的风险，增值服务受到冲击的风险，品牌声誉受损的风险 ▍面临疫情大考，品质物管公司有望交出良好答卷。我们相信，短期的疫情挑战终将过去，物业管理公司在维护公共秩序，协助基层管理方面的正面作用将被公共部门所关注，未来行业面临的政策环境可能进一步优化。同时，优秀公司和业主互动更加频繁，业主自治进一步发展，我们预计品牌住宅物业管理公司优势更加明显，公共物业服务覆盖面和服务内容也将明显提高。我们看好品质物业管理龙头公司，重点推荐招商积余，保利物业，绿城服务和新大正，也建议关注中海物业，永升生活服务和新城悦服务。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 绿城服务 买入 8.08 0.17 0.18 0.27 0.33 47.5 44.9 29.9 24.5 招商积余 买入 20.04 0.81 0.27 0.61 0.82 24.7 74.2 32.9 24.4 保利物业 买入 52.90 0.63 0.93 1.43 2.00 84.0 56.9 37.0 26.4 永升生活服务 买入 6.01 0.07 0.13 0.26 0.35 85.8 46.2 23.1 17.2 中海物业 买入 5.05 0.12 0.17 0.22 0.28 42.1 29.7 23.0 18.0 新大正 买入 57.36 1.64 1.55 1.86 2.32 35.0 37.0 30.8 24.7 新城悦服务 买入 12.62 0.18 0.30 0.45 0.69 70.1 42.1 28.1 18.3 南都物业 买入 18.29 0.70 0.77 0.92 1.12 26.1 23.8 19.9 16.3 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 2 月 5 日收盘价，港股股价已经按照即期汇率改为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 物业管理行业专题报告｜2020.2.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 目录 社区（住宅）物管纳入基层治理体系，强化客户联系 ...................................................... 5 社区物业管理纳入城镇基层治理体系 ................................................................................ 5 更深入的客户连接，业主自治大幅推进，客户画像更加清晰 ............................................ 7 疫情之后——什么会变，什么不会变 ................................................................................ 8 专业化的公共物业管理渐成社会必需 .............................................................................. 11 后勤保障社会化的历史趋势............................................................................................. 11 后勤社会化目前还处在较低的水平 .................................................................................. 12 应对疫情，公共物业服务全力以赴 .................................................................................. 13 共克时艰——优质物业公司美誉度显著增加 ................................................................... 16 公共物业管理服务的估值从何而来 .................................................................................. 18 风险因素 ......................................................................................................................... 1