房地产行业：疫情传播对房地产行业的影响

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 22 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 疫情传播对房地产行业的影响 [Table_Summary] 核心观点：  疫情对当前行业基本面的影响。基本面上房地产是受本次疫情影响较为中性的行业，一季度本身是地产行业的淡季，根据过去 5 年的统计局数据，1-2 月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为 8%、9%和14%，若疫病传播能在 2 月份之内得到控制，全年规模受影响较小，再者我们认为目前房地产的需求大多为刚改，需求会延后不会消失。  当前政策限制全国销售范围约 73%。各地方政府陆续出台了对当前地产销售行为的限制政策，从政策力度的角度来区分，可大致分为两档，第一类限制线下销售，关闭售楼处；第二类政策则针对售楼处的各种活动，经营活动可以正常进行。截至 2020 年 2 月 2 日，暂停线下销售的省市 2019 年销售规模占全国销售规模的 50.98%，禁止举办大型营销活动的省市规模占 30.29%，两者合计影响的市场份额占 73.07%。  当前疫情对企业经营的影响。根据主流地产开发企业项目分布和土地资源未售货值计算，在湖北省的货值占比约为 4.2%，确诊人数在 300人以上的二类区域的平均占比为 31.8%，其他疫情影响较弱的区域的货值平均占比为 64%。中期偿债压力方面，主流地产公司的短债占比为 27%，而短期有息负债占销售回款的比例为 38%，即便销售金额下滑，回撤的安全边际和空间都比较充裕。  SARS 疫情对照。疫情应对短暂中断了调控周期，但未影响全年市场走势和板块行情。02 年 11 月 SARS 疫情出现之前，房地产行业已经进入调控周期，SARS 疫情最严重的 3-4 月全国商品房销售面积同比增速出现了较大程度的收窄，新开工和投资均呈现类似的趋势，最严重的疫区北京和广东走势类似，进入 5 月数据逐步反弹恢复。03 年二季度实际 GDP 增速大幅收窄，8 月将房地产定义为“国民经济的支柱产业”。资本市场方面，SARS 疫情对于房地产板块的影响较小，板块整体表现开始弱于大市，而估值较低、具有安全边际且内生增长力更强的龙头房企则走出了独立行情，获得了优于市场的表现。  本周基本面情况。疫情爆发后港股地产企业复盘以来平均回撤幅度为7%，考虑到地产板块已经处于估值底部预计整体回撤幅度有限。由于行业与经济下行压力都将加大，我们预计行业环境将逐步改善，下跌是加大投资的机会。公司方面，关注龙头和成长型企业的投资价值，A 股选择万科 A、中南建设、金地集团、阳光城、金科股份、蓝光发展、招商蛇口，H 股选择融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团。  风险提示。疫情传播的情况是目前市场最大的不确定性，因此后续市场情况的演变还需关注疫情的传播表现。此外房地产行业已经处于回落阶段，需求端的韧性和流动性的支撑都存在一定的下行空间和可能。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-02-02 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:融资环境改善，龙头业绩值得期待 2020-01-19 房地产行业:基本面持续下行，行业环境继续改善 2020-01-19 房地产行业:地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 2020-01-12 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn 0%7%13%20%27%33%02/1904/1906/1908/1910/1912/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 22 [Table_PageText] 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 28.98 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.09 7.02 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.13 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 7.93 7.06 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 26.40 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.37 4.39 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.08 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.31 4.98 5.77 5.46 15.0% 13.8% 金地集团 600383.SH 人民币 13.17 2019/10/31 买入 14.16 2.22 2.59 5.94 5.09 3.18 3.22 17.9% 17.3% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.06 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.03 3.67 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.14 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.17 5.94 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.29 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.24 4.81 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.17 2019/10/28 买入 8.89 0.99 1.29 7.28 5.54 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.87 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.09 4.04 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.28 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.18 3.83 18.23 11.91 20.0% 21.3%