房地产：“十五五”规划建议解读-房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 11 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 “十五五”规划建议解读 房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段 事件：2025 年 10 月 28 日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下文简称“十五五”规划建议）全文发布，内容共有 15 个部分、61 条，房地产相关内容也出现在多项战略任务中。  此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个区别是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。2）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。在如何推动房地产高质量发展方面，规划建议也做出了明确指示，主要涉及 5 大方向：构建房地产发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋安全管理制度。  方向一：“十五五”规划建议提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。我们预计，“十五五”期间将持续推进并完善房地产开发资金的监管、融资协调机制、以及预售制度的优化。在此前 10 月 11 日国新办举办的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部部长就针对“改革完善房地产开发、融资、销售制度”的具体措施进行了展开，包括：1）房地产开发方面，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。2）项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效办法，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。同时，建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度。截至 10 月 11 日，全国“白名单”项目贷款审批金额已超 7 万亿元。3）商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。根据国家统计局，2025 年 1-9月全国商品房销售中，现房销售的占比达 32%，较 2020 年同期（“十四五”规划建议提出阶段）增加了 22 个百分点，截至 2025 年9 月末，我国住宅现房库存面积 4.0 亿平，现房库存占广义库存的比重为 25.3%，较 2020 年同期提升了 17.1 个百分点。但现房的占比提升是“果”，而不是“因”，是由于近几年的市场下行造成的滞销，因此如何消化库存才是当前的关键问题。而我们看到规划建议中也确实提出了解决方案：优化供给+清理不合理限制措施。  方向二：“十五五”规划建议提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”。对保障房供给的提法从“十四五”规划建议的“有效增加”变为“优化”。根据国新办披露的数据，2021-2024 年全国累计开工建设筹集各类保障性住房约 780 万套，有效解决了 2000 多万人的住房问题。“十四五”期间，保障性住房已经实现了有效供应。“十五五”期间转而更加注重优化供给结构（包括区域结构和产品结构）以及提升保障房品质。  方向三：“十五五”规划建议提出“因城施策增加改善性住房供给”。该提法为首次提出，此前的提法多为“支持改善型住房需求”，新提法更加强调要精准匹配现有的结构化改善性需求。根据克而瑞，2025 年 1-9 月全国市场成交结构整体趋向更大面积，120 平以上面积段占比 46.9%，同比提升了 3.4 个百分点，且 120 平以上的各面积段成交占比均高于去年同期。各线城市对于改善性住房的要求也有所不同。单从面积段来看，1-9 月新房成交中一线城市 120-140 平产品占比提升最多，同比提升 2.9 个百分点；二线城市 140-160平产品占比提升最多，同比提升 1.3 个百分点；三四线城市 160 平以上产品占比提升最多，同比提升 1.7 个百分点。高能级城市的改善性住房面积度相对低能级城市来说更小一些。除此之外，住房的功能性、物联网覆盖度、小区环境、配套服务等等也都是改善性住房需要关注的点。随着时代进步和新质生产力的发展，住房产品的更新迭代也会比以往更快，应该更加与时俱进，给居民提供多元化的产品选择。  方向四：“十五五”规划建议提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。2025年《政府工作报告》首次将“好房子”写入其中，随后，住建部发布了《住宅项目规范》，并于 2025 年 5 月 1 日正式施行，标志着“好房子”从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。与此同时，全国多省市相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整。新规通过放宽阳台、飘窗的面积及进深限制，鼓励设置空中花园和复式挑空，优化公共空间的计容标准等方式，显著提升了住宅产品的空间尺度和舒适性。这些变化不仅满足了改善型住房需求，也为房地产行业的高质量、可持续发展提供了清晰的指引。“十五五”时期，“好房子”建设仍将作为推动房地产高质量发展的重要方向，除此之外，此次还将提升物业服务质量也写入《建议》，住宅开发建设后的物业管理重要性亦在提升。这也意味着房地产市场将从盲目的“量”的扩张彻底转向为全方位的“质”的提升。  方向五：“十五五”规划建议提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。2025 年 8 月，曾在《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》中已经提到“建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度”。根据住建部，截至 2022 年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过 30 年的接近 20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到 2040 年前后近 80%的房屋将进入这个阶段。大量老房子建设标准低、缺乏必要维护，安全隐患较大。我们预计，“十五五”时期，房屋体检、房屋维修金、房屋保险等制度将加快推进，推动房屋安全治理体系走向规范化与制度化，更多城市将积极探索落地适合当地的管理制度，