房地产行业周度观点更新：盈利的结构性拐点与周期性压力

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 盈利的结构性拐点与周期性压力 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]受制于老货跌价和滞销，房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期，2022 年之后由于地价下降，新增的次新货盈利有一定回升，尤其 2024 年及之后的新货，盈利明显上台阶。伴随老货减值高峰渐去且逐步消化，次新和新货结算占比将提高，部分房企在 2027 年的利润表将进入改善通道。风险在于，市场景气持续下行已经对新房的结构性市场造成拖累；但高质量发展之路和宏观审慎管理都需要“止跌回稳”，预计后续仍有政策支持，“好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 盈利的结构性拐点与周期性压力 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-0.88%，相对沪深 300 的超额收益为-0.45%，行业排名相对靠后（27/32）；年初至今指数+12.95%，相对沪深 300 的超额收益为-4.99%，行业排名相对居中（20/32）。本周房地产板块表现较差，开发、物管类标的以下跌为主，收租类有涨有跌。 政策：央行 2026 年初将实施一次性个人信用救济政策，十五五规划建议明确房地产五大方向。 中央：央行将实施好适度宽松的货币政策，并宣布一系列政策措施，包括 2026 年初实施一次性个人信用救济政策、强调“做好房地产金融宏观审慎管理工作”等方面。十五五规划建议关于如何推动房地产高质量发展，明确五大方向，一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推进现房销售制，继续实行预售的，规范预售资金监管；二是优化保障性住房供给，完善以公租房、保租房和配售型保障房为主的多层次住房保障体系；三是因城施策增加改善性住房供给；四是建设“安全/舒适/绿色/智慧”的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 销售：本周样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大。 样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大。37 城新房成交面积四周滚动同比-35.4%，较上周-6.4pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比-24.3%，较上周-8.0pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-10.0%，17 城二手房成交面积累计同比+10.7%。10 月 37 城新房成交面积当月同比-32.8%，17 城二手成交面积当月同比-19.9%，12 城新房及二手合计同比-27.5%。 当周热点：盈利的结构性拐点与周期性压力 当前地产周期调整已进入下半场，与上半场的显著差异在于收敛和分化，一是区域房价的分化，部分高租售比城市止跌，二是改善和高端产品在好房子和松限价背景下的适度顺销。受制于老货跌价和滞销，房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期；从货龄结构来看，2021 年及之前的老货可能部分亏损；2022 年之后由于地价下降，新增的次新货盈利有一定回升，尤其2024 年及之后的新货，盈利明显上台阶，这是结构性拐点的基础，建发和滨江等老货较少的房企在利润表上已逐步兑现。伴随老货减值高峰渐去且逐步消化，次新和新货结算占比将提高，部分房企在 2027 年的利润表将进入改善通道。风险在于，市场景气持续下行已经对新房的结构性市场造成拖累，近期部分中高端产品去化边际走弱；但高质量发展之路需要“止跌回稳”，房地产金融的宏观审慎管理也离不开“止跌回稳”，预计后续仍有政策支持，“好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《地产的三个相对确定性——房地产行业周度观点更新》2025-10-26 •《量价延续调整趋势，Q4 同比压力加大——2025年 1-9 月统计局房地产数据点评》2025-10-21 •《地产股阿尔法的四个维度——房地产行业周度观点更新》2025-10-19 -30%-10%10%30%2024/112025/32025/72025/10房地产沪深3002025-11-02%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 10 月 31 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-0.88%超额收益(相对沪深300)-0.45%周度涨跌幅长江行业排名27/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)12.95%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-4.99%累计收益排名20/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来367-3.91%0.00%10.05%100-2.68%0.00%10.82%260-0.07%0.00%6.18%001979.SZ招商蛇口856-0.53%0.00%-5.69%001914.SZ招商积余1221.59%0.00%10.55%2191.HK顺丰房托211.44%0.00%-1.71%000002.SZ万科A748-1.42%0.00%-13.64%9666.HK金科服务370.00%0.00%-8.52%0405.HK越秀房产信托基金431.11%0.00%-5.21%600376.SH首开股份159-1.60%0.00%133.84%9983.HK建业新生活110.00%0.00%-17.21%1503.HK招商局商业房托130.79%0.00%14.52%000402.SZ金融街90-1.