房地产行业周专题：地产开发投资何去何从？

本报告版权属于国投证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2025 年 10 月 28 日 房地产 行业专题 周专题：地产开发投资何去何从？ 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 维持评级 首选股票 目标价（元） 评级 601155 新城控股 18 买入-A 03900 绿城中国 11.7 买入-A 00817 中国金茂 2.1 买入-A 行业表现 资料来源：Wind 资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -2.7 -4.9 -15.8 绝对收益 1.0 9.4 3.4 陈立 分析师 SAC 执业证书编号：S1450525040001 chenli9@sdicsc.com.cn 相关报告 周专题：四季度地产如何展望 2025-10-20 央行强调推动已出台政策落地见效 2025-09-28 金九银十来临，关注销售环比改善 2025-09-14 深圳跟进放松地产政策 2025-09-07 8 月百强房企销售底部徘徊 2025-08-31 9 月地产总量数据表现如何？ 2025 年 9 月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显。从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于 2020-2024 年平均水平。从同比看，1-9月房地产开发投资同比下降 13.2%，降幅较前值扩大 1 个百分点；9月单月完成投资 0.7 万亿元，同比下降 21.3%。施工面积 64.9 亿㎡，同比下降 9.4%；新开工面积 4.5 亿㎡，同比下降 18.9%；竣工面积3.1 亿㎡，同比下降 15.3%。商品房销售面积 6.6 亿㎡，同比下降5.5%；销售额 6.3 万亿元，同比下降 7.9%。整体而言，行业仍处于底部调整阶段，但部分指标环比改善显示政策效果逐步显现。 地产投资为何下行压力增加？ 房地产开发投资下行压力主要来自三个方面：一是施工规模持续收缩，受销售规模下行、新开工领先下降以及前期项目竣工交付影响，施工面积下降对建安投资形成显著拖累，2025 年前 9 月建安相关投资同比下降 16.2%；二是土地市场低迷，全国住宅类用地成交建筑面积自 2019 年峰值 19.9 亿㎡持续下降至 2024 年的 7.2 亿㎡，虽然2025 年降幅收窄，但整体拿地规模仍处于低位；三是融资环境依然紧张，2025 年前 9 月房地产开发资金来源合计 7.3 万亿元，同比下降 13.4%，行业整体信用债净融资为-477 亿元，制约了开发商的投资能力。 地产开发投资何去何从？ 展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，但复苏进程将呈现结构性特征。从区域分化看，三四线城市由于地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；而一二线城市因地价占比高（一线 71%、二线 37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后。从企业分化看，国央企凭借融资优势（2025 年前 9 月净融资 297 亿元）持续保持拿地强度，从拿地到开工支撑行业投资改善。随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松的调控政策效果持续体现，房地产开发投资有望企稳回升。 在当前销售环比回升，但地产投资持续探底的背景下，基本面弱复苏叠加调控政策宽松下，地产板块估值有望持续修复。建议关注困境反转类房企：金地集团、新城控股；布局核心城市龙头：招商蛇口、绿城中国、中国金茂、滨江集团等；多元经营国企：浦东金桥、外高桥。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 -21%-11%-1%9%19%29%39%2024-102025-022025-062025-10房地产沪深300998948023行业专题/房地产 本报告版权属于国投证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 周观点：被滞后拖累的地产开发投资 ........................................... 3 2. 9 月地产总量数据表现如何？ ................................................. 3 3. 地产投资为何下行压力增加？ ................................................. 4 4. 地产开发投资何去何从？ ..................................................... 6 5. 周度数据跟踪：销售回顾（10.18-10.24） ...................................... 9 6. 周度数据跟踪：土地供应（10.13-10.19） ..................................... 13 7. 周度数据跟踪：土地成交（10.13-10.19） ..................................... 16 8. 风险提示 .................................................................. 18 图表目录 图 1. 9 月房地产行业重点数据（亿、万㎡） ....................................... 3 图 2. 房地产开发投资额单月值（万亿） .......................................... 4 图 3. 房地产行业销售面积当月值（亿㎡） ........................................ 4 图 4. 房地产开发投资细项增速拆解（%） ......................................... 5 图 5. 商品房销售面积及施工面积同比增速（%） ................................... 5 图 6. 房屋新开工面积及竣工面积同比增速（%） ................................... 5 图 7. 房地产开发投资、固定资产投资增速及二者增速差（%） ....................... 6 图 8. 全国住宅类用地成交建筑面积及同比增速（亿㎡、%） ......................... 6 图 9. 房地产行业信用债融资规模（亿） .......................................... 7 图 10. 房地产行业信用债融资偿还规模（国央企、亿） ............................. 7 图 11. 百城样本城市房价、地价及地价占房价比例（元/㎡、%） ..................... 8 图 12. 重点监测城市商品住宅成交情况（套、%） ............