北京甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第三季度本报告重点关注北京甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼市场展望等方面相关信息北京甲级写字楼市场季度报告需求回暖，市场步入企稳调整期2025年第三季度，北京甲级写字楼市场显现出筑底企稳、需求逐步恢复的态势。第三季度的平均租金为每月每平方米人民币228.5元，环比下降2.0%，降幅较上季度略有扩大，反映出业主仍倾向于采取以价换量策略以维持出租率。值得注意的是，本季度无新项目竣工交付，为存量去化提供了有利条件。在此背景下，全市平均空置率环比下降0.6个百分点至17.8%，去化压力有所缓解。与此同时，净吸纳量达到75,597平方米，连续两个季度保持增长，表明来自TMT、金融及专业服务等行业的企业租赁需求正稳步回升，市场信心逐步增强。总体来看，在供应放缓与需求温和复苏的共同作用下，北京写字楼市场正处于供需关系再平衡的关键阶段。2025年第三季度北京市场的租户需求呈现出三大特征：首先，从选址方向来看，核心区域优质物业成为租赁首选。租户对办公空间的选址呈现出显著的“区位-品市场概览质”联动偏好（fly to quality），核心市场内完善的配套设施（如交通枢纽、商业服务、商务配套）持续吸引新增租赁需求。第二，科技、金融及高端专业服务行业的需求持续释放，不仅成为市场净吸纳量的贡献主力，亦有效对冲了部分传统制造业、低端服务业因产业升级外迁所产生的需求缺口。第三，企业的租赁决策逻辑更趋理性化与务实化，成本控制成为核心考量因素，会优先选择租金合理、配套完善及空间利用率高的办公物业。资料来源: 莱坊研究部图二 ：2025-2029年及以后各区域新增写字楼面积金融街丽泽中关村中央商务区望京-酒仙桥东二环及东长安街010020030040050060070080020252026202720282029及以后千平方米资料来源: 莱坊研究部图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 [2] 我们已对历史数字进行调整，因此该数字无法与前期报告中的数据直接比较2025年第三季度新增供应02025年第三季度净吸纳量75,597平方米[2] 平方米2025年第三季度租金228.5元/平方米/月2025年第三季度空置率17.8%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.6个百分点2.0%3倍下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：西部子市场的需求加快复苏供应和需求新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%-300-200-10001002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3002014201520162017201820192020 20212022 2023 2024 25Q125Q2 25Q32025年第三季度，北京甲级写字楼市场无新增供应。市场正从“增量扩张”全面转向“存量优化”。未来的竞争将主要围绕现有项目的去化、运营提升和租户结构调整展开。CBD核心区的国贸大厦、嘉里中心等地标项目，正通过系统性的硬件升级与宣传获得的LEED等绿色认证，来吸引注重ESG表现的优质租户，以此应对市场的结构性转变。当前写字楼租赁市场内不同子市场的表现差异显著，特别是西部的几个子市场，需求回暖明显。其中，亚奥，金融街及中关村板块热度持续攀升，成为近期市场焦点。头部互联网企业北京迦游网络科技有限公司大规模战略搬迁，将新总部落位于亚奥板块的城奥大厦，租赁面积达15,000平方米；中国出口信用保险在金融街子市场的丰铭国际大厦A座扩租6,670平方米。中关村子市场则以低空置率的突出表现成为市场稳定器。该区域的空置率在第三季度达到11.08%，远低于全市17.8%的平均水平，差距超6个百分点。第三季度，天府清源控股有限公司与北京极佳视界科技有限公司图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部租金走势北京甲级写字楼市场整体租金水平仍处于下行周期，从全市表现来看，平均租金环比下降2.0%至每月每平方米人民币 228.5元。究其原因，是因为业主方为了留住现有租户并吸引新需求，积极采取调低租金的策略并出台多元化激励方案来增强竞争力。目前来看“以价换量”现象仍在蔓延，但部分子市场的需求有所恢复。值得注意的是，西部的部分子市场已经显示出租金跌幅趋缓，即将企稳的迹象。例如，亚奥板块写字楼市场的平均租金跌幅显著收窄，从上一季度近5%的下降幅度大幅放缓至本季度的1.6%。这一变化主要得益于亚奥板块活跃度的提升，尤其是一批企业为提升形象与功能，从乙级写字楼向甲级项目搬迁的升级需求持续释放，有效刺激了市场，从而带动该板块的租金下行压力减缓。中关村子市场的租金表现在第三季度也仅环比微降0.3%，比全市平均租金的环比降幅低了1.7个百分点。这一差异化表现凸显出在科技类企业持续扩张需求的支撑下，该子市场具备更强的抗跌性与运行韧性。部分子市场租金跌幅有所收窄图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部050100150200250300350400450Q3Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3200820092010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021 2022 2023 2024 2025人民币/ 平方米/月入驻中关村清华科技园创新大厦，分别租赁了3,000与1,000平方米的办公空间，此次集中入驻，预计将进一步提升中关村板块对高新技术企业的虹吸效应。北京西边这些子市场的回暖表现不仅反映出科技、金融类企业对办公品质升级、区位战略优化的重视，更体现了其较为强劲的扩张需求，意在借助西部优质资源增强核心竞争力。表一：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第三季度区域项目租户面积（平方米）交易类型亚奥城奥大厦北京迦游网络科技有限公司15,000搬 迁亚奥恒毅大厦元点互动 (北京)科技有限公司2,700搬 迁中关村清华科技园创新大厦北京极佳视界科技有限公司1,000搬 迁中关村清华科技园创新大厦天府清源控股有限公司3,000搬 迁金融街丰铭国际大厦A座中国出口信用保险6,670扩 租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实展望未来，北京金融街、中央商务区（CBD）等核心商务区的租金水平预计将持续下行，办公成本的降低有助于提升区域对企业的吸引力，从而带动第三季度的空置率逐步回落，实际租赁需求稳定修复。市场净吸纳量预计将延续上升态势。业主方将通过提升运营效率、优化空间配置以及加强绿色与智能设施投入等方式增强竞争力。租户方则将“降本增效”纳入核心租赁决策，把握租金调整窗口，锁定高性价比的办公资源。这一双向互动有望维持市场活跃度，促进供需关系渐趋平衡，并推动租金与空置率逐步趋于稳定。新供方面，预计2025年第四季度将