地产行业周报：短期优质地产配置价值提升，中期“好房子”趋势延续

1短期优质地产配置价值提升，中期“好房子”趋势延续证券研究报告2025年10月26日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：推动房地产高质量发展，“好房子”中期趋势未改。本周二十届四中全会通稿提出“推动房地产高质量发展”，结合10月11日住建部发布会，房地产高质量发展将主要涉及构建发展新模式、城市更新、“好房子”建设等方面。我们认为相比当下住房，无论存量住房的改造升级、还是新“好房子”建设均有较大提升空间，或将延续整个“十五五”，未来产品力竞争将是房企核心竞争力，中期持股维度持续推荐历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企。 短期优质地产配置价值提升，主题角度关注地方国企及园区类房企。近期大盘波动较大，我们认为在市场波动加大背景下，优质地产配置价值凸显：1）地产板块涨幅年内落后大盘，叠加楼市复苏仍不明朗，政策博弈性价比提升；2）建设及发展“好房子”趋势未变，其去化及毛利率相较存量项目优势明显，历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企有望率先受益；3）部分优质企业业绩趋稳、且股息率亦具备吸引力（华润置地、建发国际集团、华润万象生活）。同时考虑市场风险偏好抬升，维持9月以来观点，主题角度关注地方国企及园区类房企。 港资房企迎投资机遇，关注三大标杆港资房企全梳理专题。近期我们接连发布中国香港楼市系列专题，我们认为香港楼市调整已接近尾声，而本土头部房企市占率集中，楼市上行期业绩及股价弹性大，同时随着美国步入降息周期，亦利于加快香港楼市企稳复苏、房企持有物业价值重估及融资成本改善。我们在最新专题《港资地产迎投资机遇，三大本土房企全梳理》中，系统梳理了新鸿基地产、恒基地产和信和置业三大港资标杆房企，建议投资者积极关注。 投资建议：短期市场波动加大，优质房企配置价值抬升，关注受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团；从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、滨江集团；同时持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业，主题角度关注地方国企及园区类企业。政策环境监测：中央强调推动房地产高质量发展，成都提高成渝人才公积金最高贷款额度至4倍。市场运行监测：1）新房成交环比上升，后市有待观察。本周(10.18-10.24)重点50城新房成交2.1万套，环比升1.2%，重点20城二手房成交2万套，环比降4.4%。10月（截至24日）重点50城新房月日均成交同比降36.6%，环比降9.2%；重点20城二手房月日均成交同比降31%，环比降25.8%。2）库存环比下降，去化周期24.3个月。截至10月24日，16城取证库存9163万平，环比降0.4%，去化周期24.3个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行177.3亿元。2）地产股：本周房地产板块涨1.51%，跑输沪深300（3.24%）；当前地产板块PE（TTM）68.9倍，估值处于近五年99.01%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年10月24日股息率4.9%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年10月24日，最新股息率6.35% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年10月24日仅0.37倍PB，股息率4%，年内涨幅15.1%，低于恒生指数（30.4%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年10月24日）/2024年销售额比为13%，截至2025年10月24日，PB0.58倍，年内涨幅-1%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：四川省人民政府网站，新华网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年10月23日二十届四中全会推动房地产高质量发展2025年10月20日 成都成渝人才使用住房公积金在蓉购房最高贷款额度提高至4倍市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房环比上升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(10.18-10.24)重点50城新房成交2.1万套，环比升1.2%，重点20城二手房成交2万套，环比降4.4%。10月（截至24日）重点50城新房月日均成交同比降36.6%，环比降9.2%；重点20城二手房月日均成交同比降31%，环比降25.8%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.9.2824.12.2825.3.2825.6.2825.9.28万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.10 2024.122025.22025.42025.62025.82025.10新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期24.3个月点评：截至10月24日，16城取证库存9163万平，环比降0.4%，去化周期24.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.8.26 22.10.28 22.12.30 23.3.10 23.5.12 23.7.14 23.9.15 23.11.17 24.1.19 24.3.22 24.5.24 24.7.26 24.9.27