地产行业月报：好房子建设标准逐渐明确，板块配置性价比凸显

证券研究报告2025年10月23日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）好房子建设标准逐渐明确，板块配置性价比凸显2核心摘要本月观点：短期市场波动加大，我们认为在此背景下，地产配置价值凸显：1）地产板块涨幅年内落后大盘，叠加楼市复苏仍不明朗，四季度政策博弈性比价提升；2）“好房子”率先企稳的趋势未变，历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企有望率先受益；3）部分优质企业业绩趋稳、且股息率亦具备吸引力。10月11号国新办发布会着重强调“好房子”建设的五个方面（好标准、好设计、好建材、好建造、好运维），同时明确通过推动这五项工作，在“十五五”期间将 “好房子”展现在消费者面前，意味着“好房子”建设仍有较大提升空间，或延续整个“十五五”。未来产品力竞争将是房企核心竞争力，中期维度关注历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企。投资建议方面，短期市场波动加大，从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳—W、滨江集团；以及中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地；同时持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域龙头。政策：好房子建设仍有较大提升空间，或将延续整个“十五五”。 10月11号国新办发布会强调“好房子”建设的五个方面，并在“十五五”期间将 “好房子”展现在消费者面前，即意味着相比当下新房，“好房子”建设仍有较大提升空间。此外深圳优化调控政策，广州创新举措去库存，上海成都发布住宅建筑新规，明确“好房子”建设、阳台等标准。资金：居民中长期贷款同比多增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年9月M2、社融存量同比增速环比下滑0.4pct、0.1pct；9月单月新增居民中长期贷款2500亿元，同比多增200亿元；2025年9月新发放个人住房贷款利率3.1%。楼市：推盘力度加大叠加政策优化，9月成交环比改善。9月重点50城新房日均成交同比降11.2%，环比升12.6%；9月重点20城二手房日均成交同比升14.5%，环比升9.2%。8-9月北上深相继政策优化，修复短期市场情绪，叠加推盘力度加大，带动区域市场成交恢复地市：成交规模环比回升，9月土拍热度有所降温。临近Q4，各地加大土地供给规模，9月百城土地供应、成交建面，环比升40%、31.8%；百城平均溢价率2.88%，环比降0.9pct。整体看，9月土拍热度有所降温，仅一线城市仍维持一定热度，低溢价、底价成交仍是主流。房企：9月销售季节性回升，高基数下预计10月同比降幅或将扩大。克而瑞百强房企2025年9月单月销售金额同比下滑2.8%，环比升20.8%；前9月累计销售金额同比下滑12.8%。9月新房供求回升，预计10月新房成交量或将延续低位，但考虑上年10月基数较高，单月同比降幅或将进一步扩大。9月50强房企平均拿地销售金额比、面积比，环比分别降10pct、降3pct；首开股份、建发房产、招商蛇口拿地强度靠前。板块表现：9月申万地产板块涨8.15%，跑赢沪深300（3.2%）；截至2025年10月22日，当前地产板块PE（TTM）70.31倍，高于沪深300的14.4倍，估值处于近五年99.92%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：好房子建设仍有较大提升空间，或将延续整个“十五五”3资料来源：中国政府网、国新办官网、住房和城乡建设部官网、平安证券研究所 好房子建设仍有较大提升空间，或将延续整个“十五五” ： 10月11号国新办“介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就”发布会中，着重强调“好房子”建设的五个方面，即好标准、好设计、好建材、好建造、好运维，同时明确通过推动这五项工作，在“十五五”期间将 “好房子”展现在消费者面前；即意味着相比当下的新房，“好房子”建设仍有较大的提升空间，或将延续整个“十五五” ，预计将从标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。。时间文件/出台部门主要内容2025/9/11自然资源部鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地2025/10/11国新办从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维等五方面推动“好房子”建设，“十五五”期间将“好房子”展现在消费者面前2025/10/13住建部下功夫建设好房子。加快构建房地产发展新模式。在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。中央层面政策细则4资料来源:深圳住建局官网、上海市财政局官网、广州市规划和自然资源局官网、上海市规划和自然资源局官网、成都规划自然资源公众号、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：深圳优化调控政策，广州创新举措去库存 深圳优化调控政策，广州创新举措去库存：深圳放开除福田区、南山区及宝安区新安街道外其它区域社保要求，仅限购套数上有所差异，对后续京沪进一步分区优化或有借鉴意义。上海成都发布住宅建筑新规，明确“好房子”建设、阳台等标准。广州明确房企自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市，为化解房企资金压力、加快项目去库存的创新举措。时间城市主要内容9月5日深圳 分区优化调整居民购买商品住房政策；分区优化调整企事业单位购买商品住房政策；在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房9月19日 上海优化调整本市个人住房房产税试点9月23日 广州针对以往为调控房地产热而采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，依企业申请，经报市土委会审议及原出让方同意，权利人按照原出让时点和现调整受理时点分别评估自持物业比例调整前后的市场评估总地价的差额，取高者补缴出让金后，可将自持住房转为可售住房入市。9月26日 上海新建住宅鼓励灵活可变的户型设计，增加储物收纳空间、多功能弹性空间，提升自然采光率与通风效率；阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；10月9日 成都支持设置不超过总建筑面积30%的阳台等房屋附属空间，明确封闭阳台按照水平投影面积的1/2计算容积率资金：居民中长期贷款同比多增，10月LPR报价持平5资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速 2025年9月M2同比增长8.4%，增速环比下滑0.4pct；社融存量同比增长8.7%，增速环比下滑0.1pct； 2025年10月1年期LPR、5年期及以上L