房地产行业“好房子”系列报告一：焕新居住生态，重塑供给格局

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “好房子”系列报告一： 焕新居住生态，重塑供给格局 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 越秀地产 123 HK 7.06 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 新城控股 601155 CH 18.05 买入 滨江集团 002244 CH 13.04 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 10 月 20 日│中国内地 专题研究 “好房子”或赋予房企新的增长逻辑，重申推荐“三好”房企 当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企或将获得更好的销售转化和更稳健的现金流，继而强化其投资能力，形成产品-销售-投资的正循环。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，重点推荐：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、新城控股、滨江集团、招商蛇口。 “好房子”是一项系统性工程，其提出具有多重现实意义 随着我国住房需求从“有没有”进入“好不好”阶段，住房品质已成为政策关注与市场选择的焦点之一。在此背景之下，“好房子”概念于 22 年首次被提出，“好房子”项目规范于 25 年正式落地，标志着中国住房进入品质时代。“好房子”系统性工程的提出具备三重现实意义：1）供给端来看， “好房子”供给十分有限，多数住房存在房龄老、无电梯等痛点，30%的房子房龄在 25 年以上，80%的住房没有电梯；2）需求端来看，购房者需求亦呈现改善化趋势，中指院数据显示 25 年 1-8 月 30 个重点城市 22 个城市大户型成交占比同比提升，部分城市提高 4pct 以上；3）“好房子”或可打破低质房源对于整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用。 “新规范”是主要抓手，更好的居住体验是核心要素 政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征。安全指房屋应能经得起时间考验，长期安全稳固。舒适侧重于居住体验舒适宜人，空间布局更为合理。绿色指满足绿色建筑标准，节能减排。智慧倾向于提高居住的便利性、安全性和管理效率。但从购房人的角度，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，而新规产品多数均拥有这两项优势，从销售去化情况来看，新规产品去化情况要高于平均水平。根据克而瑞跟踪统计的 70 个实得率超 100%的项目，7 成以上的项目销售去化率都达到 40%以上，高于一般项目平均，其中 18%的项目去化率到 80%，29%的项目去化率约 60-80%，去化水平较为出色。 以智能手机与汽车行业为鉴，“好房子”或将重塑行业格局 根据智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为格局重塑的驱动力之一。当下房地产行业正由规模竞争转向质量竞争，产品力亦成为房企的核心竞争力之一。头部房企加速构建“好房子”体系，在舒适度、功能性、服务等方面对产品进行迭代，以强化产品力，提高销售能力。“好房子”逻辑或已在销售与资本市场得到验证。22 年 8 月好房子被提出，截至25 年 9 月，近 12 个月全国商品房销售额较 22 年全年下降约 29%，而华润、建发、绿城、中海销售降幅均在 20%以下；股价方面，23 年至今“好房子”样本房企相对行业指数均实现 20pct 以上的超额收益。而随着新住宅项目规范的陆续落地，“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。 风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (18)(9)0918Oct-24Feb-25Jun-25Oct-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 “好房子”是房地产新模式下的系统性工程 .................................................................................................................... 3 政策历程：战略高度提升，规范逐步落地，地方积极跟进 ................................................................................... 3 为什么要提出“好房子”理念？ ................................................................................................................................ 5 住房需求从“有没有”转向“好不好”，行业进入转型升级阶段 .......................................................................... 5 “有房住”≠“住好房”，购房需求呈现改善化的趋势 ........................................................................................... 6 打破低价房源对整体房价的负循环压力，重塑定价逻辑 ............................................................................... 7 住房建设标准升级是落实“好房子”的主要抓手 ............................................................................................................. 8 何为“好房子”？ ...................................................................................................................................................... 8 “好房子”的国际经