房地产行业专题报告：香港楼市是怎样止跌回稳的？

行 业 研 究 2025.10.18 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 香港楼市是怎样止跌回稳的? 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,468.78 销售收入(亿元) 17,531.87 利润总额(亿元) -10,160.11 行业平均 PE 101.95 平均股价(元) 5.82 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会》2025.10.11 《修复房价上涨预期：重要性、跟踪体系与双轮驱动》2025.09.28 《研判地产增量政策：收储》2025.09.14 《低配幅度扩大，龙头持仓减少——2024Q4 地产基金持仓变化分析》2025.02.02 摘要 2024 年 2 月香港全面“撤辣”开启政策松绑序幕，2025 年美联储降息带动本地利率中枢下移，多重利好共振下，香港楼市从“阴跌不止”转向“量价企稳”。 这场止跌回稳并非偶然，而是“政策精准发力+利率周期传导+需求结构升级”共同作用的结果。究竟香港楼市的止跌回稳是否稳固？撤辣政策的利好如何与利率下行形成共振？ 一、核心驱动因素 政策破局：撤辣拆除交易壁垒。2024 年 2 月全面取消额外印花税、买家印花税等“辣招”，1000 万港元物业购置成本节省 150 万港元（首付门槛降30%），但初期因高利率制约，2024 年 4-9 月楼宇当月成交金额从 774.56亿港元跌至 208.38 亿港元。 利率催化：流动性宽松激活购买力。2025 年美联储降息后，金管局注入 1294亿港元流动性，1 个月期 HIBOR 从 4.07%骤降至 0.58%，新造按揭利率跌破3.5%，租金回报率超按揭利率，实现“以租养贷”。 需求托底：人才新政补充刚需。截至 2025 年 6 月，香港人才引进计划吸引超 22 万人抵港，10 万人获批，叠加“低利率+置业补贴”，新市民居住需求成为市场“压舱石”。 二、趋势预判与风险提示 支撑力：美联储降息周期延续（预期 2026 年底联邦基金利率降至 3%）、后续政策储备充足（如首置按揭成数提升）、高才通 94%续签率释放持续需求。 风险点：未来三年 10.1 万套潜在供应或致外围区域供需失衡、美国通胀反弹拖累降息节奏、居民可支配收入增长滞后压制中端盘需求。 三、内地镜鉴 可借鉴香港“梯度化政策（刚需零税费、豪宅正常税费）、畅通化利率传导（首置房贷定向优惠）、分类化需求激活（人才购房补贴）、匹配化供需调节（轨交沿线刚需用地供应）”，同时需强化“保障房+商品房”双轨制，三四线城市聚焦去库存而非盲目利率刺激。 风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。 方正证券研究所证券研究报告 -15%-8%-1%6%13%20%24/10/18 24/12/30 25/3/13 25/5/2525/8/6 25/10/18房地产沪深300房地产行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 政策破局：从“撤辣”到“破冰”的演进逻辑 ...................................................... 4 1.1 2024 年撤辣政策的细节 .................................................................... 4 1.2 政策效果发挥：降息环境 ................................................................... 5 1.3 市场信心影响政策效果：空置率 ............................................................. 5 2 利率传导：从 Hibor 市场信号到市场购买力 ........................................................ 6 2.1 香港楼市企稳迹象 ......................................................................... 6 2.2 利率下行降低购房成本 ..................................................................... 7 2.3 利率下行改善市场预期 ..................................................................... 8 2.4 利率传导的结构分化 ....................................................................... 8 3 机制共振：政策放松叠加利率下降 ................................................................ 9 3.1 “政策-利率”协同 ........................................................................ 9 3.2 “人才引入”的刚需补位 ................................................................... 9 3.3 “供需匹配”的市场调节机制 .............................................................. 10 4 趋势预判：支撑力和风险点的平衡 ............................................................... 10 4.1 香港楼市企稳的支撑力 .................................................................... 10 4.2 香港楼市面临的风险 ...................................................................... 11 5 内地镜鉴：香港楼市止跌回稳的可复制经验 ....................................................... 12 5.1 值得内地楼市借鉴的香港经验 .............................................................. 12 6 总结 .....................................