地产行业周报：短期市场波动加大，关注优质地产配置价值

1短期市场波动加大，关注优质地产配置价值证券研究报告2025年10月19日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周大盘波动加大，沪深300、创业指数分别下跌2.22%和5.71%，我们认为在市场波动加大背景下，优质地产配置价值凸显：1）地产板块涨幅年内落后大盘，叠加楼市复苏仍不明朗，四季度政策博弈性比价提升；2）“好房子”率先企稳的趋势未变，历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企有望率先受益；3）部分优质企业业绩趋稳、且股息率亦具备吸引力（华润置地、建发国际集团、华润万象生活）。中国香港楼市调整或近尾声，关注港资房企迎投资机遇。1）中国香港GDP及可支配收入增速企稳、叠加股市上涨，居民供楼负担大幅减轻，购房能力增强；2）2025年私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率，购房相对吸引力增强；3）2024年以来香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳。中国香港头部房企市占率集中，楼市上行期业绩及股价弹性大。2024年中国香港TOP5房企销售额市占率46.8%，头部房企根据市场变化调整拿地及推盘节奏，并通过旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加拿地及供货享受房价上涨带来的红利。同时港资房企通过多元化布局平滑开发业绩波动，2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，股息率亦具备相对吸引力，建议关注中国香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，更多内容参见10月13日发布的《楼市调整或近尾声，港资房企迎投资机遇-中国香港楼市专题报告系列一》。投资建议：短期市场波动加大，从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳—W、滨江集团；以及中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地；同时持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域龙头。政策环境监测：住建部提出“下功夫建设好房子”；成都取消公积金“本市缴存”限制 ，“商转公”贷款合作银行增加。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。10.11-10.17重点50城新房成交2万套，环比升148.7%，重点20城二手房成交2.1万套，环比升162.3%。10月（截至17日）重点50城新房月日均成交同比降46.3%，环比降23.1%；重点20城二手房月日均成交同比降42.6%，环比降38.3%。2）库存环比下降，去化周期24.4个月。截至10月17日，16城取证库存9198万平，环比降0.2%，去化周期24.4个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行78.8亿元。2）地产股：本周房地产板块跌2.35%，跑输沪深300（-2.22%）；当前地产板块PE（TTM）67.9倍，估值处于近五年98.52%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年10月17日股息率4.95%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年10月17日，最新股息率6.21% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年10月17日仅0.37倍PB，股息率4%，年内涨幅16.5%，低于恒生指数（25.9%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年10月17日）/2024年销售额比为13%，截至2025年10月17日，PB0.56倍，年内涨幅-4.7%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：住建部官网、成都住房公积金管理中心官网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年10月13日住建部下功夫建设好房子2025年10月15日成都取消“本市缴存”限制 ，“商转公”贷款合作银行增加市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(10.11-10.17)重点50城新房成交2万套，环比升148.7%，重点20城二手房成交2.1万套，环比升162.3%。10月（截至17日）重点50城新房月日均成交同比降46.3%，环比降23.1%；重点20城二手房月日均成交同比降42.6%，环比降38.3%。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.10 2024.122025.22025.42025.62025.82025.10新房月日均成交同比一线同比二线三线0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.9.2124.12.2125.3.2125.6.2125.9.21万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期24.4个月点评：截至10月17日，16城取证库存9198万平，环比降0.2%，去化周期24.4个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.8.19 22.10.21 22.12.23 23.3.323.5.523.7.723.9.8 23.11.10 24.1.12 24.3.15 24.5.17 24.7.19 24.9.20 24.11.22 25.1.24 25