房地产行业周度观点更新：结构性市场与房企阿尔法

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 结构性市场与房企阿尔法 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]周期反转仍需时间，但重点城市中心区域新房具备结构性机会，品牌辨识度和投资精准度是胜负手。从“二分法”的结构化视角对房企进行定价，一是老货占比相对较小、减值计提相对充分，则老货将来的预亏额就越小；二是新拿地的强度和兑现度相对较高，则新货销售和盈利能力就更有保障，价值创造体量也就越大；两者共同决定地产股的潜在弹性。老货拖累低、新货贡献大的双优品种中，首选建发国际；老货有一定拖累、但新货贡献显著的边际品种中，首选绿城中国，尤其是市值潜在弹性较大；此外，华润置地因商业稳健增长而具备长期配置价值。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 结构性市场与房企阿尔法 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有所提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场整体估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-0.04%，相对沪深 300 的超额收益为+0.48%，行业排名相对居中（19/32）；年初至今长江房地产指数+16.04%，相对沪深 300 的超额收益为-1.29%，行业排名相对居中（17/32）。本周房地产板块表现一般，开发类、物管类有涨有跌，收租类以下跌为主。 政策：住建部介绍“十四五”时期高质量发展成就，成都、深圳等地优化“好房子”标准。 中央：“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅约 50 亿平米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房 1100 多万套（间），实施城中村改造项目 2387 个，建设筹集安置住房 230 多万套；截至目前，全国 750 多万套已售难交付的住房实现交付；《住宅项目规范》实施，新建住宅建筑层高不低于 3 米，4 层及以上住宅设置电梯等。地方：成都新规指出，阳台、飘窗等房屋附属空间的水平投影面积的上限由计容建筑面积的 20%提升至 30%。深圳即日起报批建设的高度超 80 米住宅项目，须在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保建筑与城市消防救援能力相匹配，以刚性要求筑牢居住安全底线。 销售：本周高基数影响下，样本城市新房及二手备案同比大幅回落。 样本城市新房及二手备案同比大幅回落。37 城新房成交面积四周滚动同比-20.5%，较上周-12.3pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+8.0%，较上周-17.8pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-7.4%，17 城二手房成交面积累计同比+14.1%。10 月截至 10 日，37 城新房成交面积当月同比-40.0%，17 城二手成交面积当月同比-22.6%，12 城新房及二手合计-35.0%。 当周热点：结构性市场与房企阿尔法 周期位置角度，当前全局量价已接近中枢区间；国际对比角度，累积调整的时间和空间也进入下半场；但经济动能和政策力度决定反转仍需时间，只是降幅将逐步收敛。但重点城市中心区域受益于限价放松，房价有补涨空间，以反映房龄、品质、得房率和稀缺性等溢价；低效库存过剩，优质供应不足，好房子在产品迭代背景下，去化相对有保障，并且产品顺销时间远大于房价补涨时间；新房的结构性市场给予房企阿尔法机会，品牌辨识度和投资精准度是胜负手。从“二分法”的结构化视角对房企进行定价，一是老货占比相对较小、减值计提相对充分，则老货将来的预亏额就越小；二是新拿地的强度和兑现度相对较高，则新货销售和盈利能力就更有保障，价值创造体量也就越大；两者共同决定地产股的潜在弹性。老货拖累低、新货贡献大的双优品种中，首选建发国际；老货有一定拖累、但新货贡献显著的边际品种中，首选绿城中国，尤其是市值潜在弹性较大；此外，华润置地因商业稳健增长而具备长期配置价值。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《地产股的“二分法”定价——房地产行业周度观点更新》2025-09-21 •《止跌回稳压力加大，政策阈值逐步临近——2025 年 1-8 月统计局房地产数据点评》2025-09-16 •《如何看待房价的周期位置？——房地产行业周度观点更新》2025-09-14 -20%-7%7%20%2024/102025/22025/62025/10房地产沪深3002025-10-12%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 10 月 10 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-0.04%超额收益(相对沪深300)0.48%周度涨跌幅长江行业排名19/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)16.04%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-1.29%累计收益排名17/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来397-0.44%-2.18%19.77%1020.02%-1.38%14.32%262-0.32%-0.29%7.41%600266.SH城建发展1143.96%3.96%9.14%3990.HK美的置业6512.50% 10.00%75.95%0405.HK越秀房产信托基金441.09%0.00%-3.13%600383.SH金地集团1980.92%0.92%0.00%3316.HK滨江服务686.44%8.48%44.68%0823.HK领展房产基金9720.64%2.15%28.57%600048.SH保利发展9490.89%0.89%-8.55%1209.HK华润万象生活8403.02%-2.52%47.88%2191.HK顺丰房托21-0.35%0.00%-2.06%001979.SZ招商蛇口9220.10%0.