固定收益专题报告-初看REITs的投资价值(系列三)：分红视角

固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的声明 渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 13 初看 REITs 的投资价值（系列三）：分红视角 ――固定收益专题报告 分析师： 王哲语 SAC NO： S1150524070001 2025 年 9 月 25 日 REITs 因其强制高分红的特征获得部分投资者青睐，本文梳理国内 REITs 分红的核心规则和主要特征，并探讨高分红对 REITs 市场的短期和长期影响。  REITs 分红的核心规则 目前 REITs 分红要求将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年分红不少于 1 次，其中，“可供分配金额”是在净利润基础上调整得到的，更类似于项目的自由现金流。 根据底层资产性质不同，各类 REITs 的收益率要求不同，其中，对于特许经营权类、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；对于非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 3.8%。 REITs 分红有 4 个关键日期，以场内份额为例，4 个日期依次为分红公告日（T-2 日）→权益登记日（T 日）→除息日（T+1 日）→派息日（T+3 至 T+5日），其中，权益登记日收盘时仍持有份额的投资者可享受分红。  REITs 分红的主要特征 分红频率方面，REITs 每年实际分红次数在 1-5 次不等，而且呈逐年增加趋势，2024 年平均分红近 3 次，其中，仓储物流、交通 REITs 的分红次数相对较多。目前我国已上市的 REITs 累计分红约 300 次。 派息率方面，REITs 派息率以“单位分红/基准日单位净值”计算，衡量底层资产实际的现金回报率，目前我国 REITs 的平均派息率是 6%左右，高于沪深300 和信用债票息，其中，特许经营权类 REITs 和产权类 REITs 分别为 10%和 4%左右。REITs 的平均派息率和分红频率之间大致呈负相关关系，可以理解为现金回报具有“流动性溢价”。 收益贡献方面，REITs 总收益率可拆分成资本利得和分红两大类，二者分别贡献总收益率的 2/3 和 1/3 左右，其中，交通、生态环保等特许经营权类 REITs的分红收益率及收益率贡献均较高。  高分红对 REITs 市场的影响 短期来看，高分红资产容易带动“抢权行情”与“填权行情”，分别发生在除权前和除权后，统计发现，（1）分红公告次交易日可取得 0.15%的收益，胜率约为 50%，赔率约为 1.66X。假设可以预判分红公告日的具体日期，并在分红公告日之前抢权，可获得更高的收益。（2）除权后 5 个交易日内，有16%的 REITs 可以实现 100%填权，有 26%的 REITs 能够实现部分填权；除权后 60 个交易日内，填权的胜率约为 52%，赔率约为 1.24X。 长期来看，持续高分红促进底层资产形成良性现金流，能吸引长期稳定的配置资金。 风险提示：经济环境变化超预期；REITs 政策变化超预期。 固定收益研究 证券研究报告 固定收益专题报告 [Table_Author] 证券分析师 [Table_IndInvest] 王哲语 022-23839051 wangzheyu@bhzq.com 周喜 SAC NO：S1150511010017 022-28451972 zhouxi@bhzq.com 李济安 SAC NO：S1150522060001 022-23839175 lija@bhzq.com [Table_IndInvest] 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的声明 2 of 13 目 录 1. REITs 分红的核心规则 .................................................................................................................................. 3 2. REITs 分红的主要特征 .................................................................................................................................. 5 2.1 分红频率、派息率及收益贡献 .............................................................................................................. 5 2.2 REITs 派息率与股息、票息的比较 ........................................................................................................ 8 3. 高分红对 REITs 市场的影响 .......................................................................................................................... 9 3.1 短期：抢权与填权行情 ......................................................................................................................... 9 3.2 长期：吸引长期资金 ........................................................................................................................... 10 风险提示 ............................................................................................