房地产行业保租房REITs2025H1综述，红利属性构筑长期配置基石

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 保租房 REITs2025H1 综述：红利属性构筑长期配置基石 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 9 月 19 日│中国内地 专题研究 保租房 REITs2025 年中报综述：红利属性构筑长期配置基石 2025 年以来，住房租赁市场在供给继续放量等影响下仍保持市场化租金小幅下行态势，保障房在 C 端刚需定位的支撑下，依然维持稳定运营。经营表现巩固其红利属性，也推动市场估值稳定在 C-REIT 各板块中的最高位。展望后市，我们预计保租房 REITs 规模有望加速扩容。从需求来看，住房需求具备刚性，叠加新政或将提升消费者对住房租赁市场的认可，租赁需求有望提升；供给方面，新增力度开始边际减弱，供给方式逐渐向存量房改造、商品房收储、商改住等方向转变，为保租房 REITs 高质量发展铺路。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性，巩固其配置价值。 行业：保租房供应继续扩容，新规有望提升消费者长期认可度 2025 年以来，住房租赁市场的供应延续 24 年趋势，集中式公寓仍在放量，尤其是保租房在政策支持下规模持续提升。由于整体高供给，叠加保租房租金价格优势形成的结构性因素，市场租金整体有所下降。展望后市，行业关键词是高质量发展。《住房租赁条例》于 9 月实施，为促进租购并举的住房制度建立打下基础，利于整个租赁市场的长期发展，提升消费者对长租公寓的认可度，叠加新增供应的逐步收窄，有望推动市场化租金企稳。 运营：租金稳健叠加扩募落地，推动上半年收入及盈利同比增长 2025H1 保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。营业收入同比保持增长态势，推动因素除了首单保障房扩募落地（北京保障房 REIT）形成的外延式扩张，亦有租金单价提升的内生增长。2025Q2 平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于百城住宅租赁指数 5.1pct。出租率均值维持将近 96%以上的高位，上半年 EBITDA 同比增速均值亦达 3.2%。底层资产剩余平均租期较去年年末基本趋于稳定，为后续收益的稳健性增加砝码。 市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容 派息方面，2025 以来保租房 REITs 可供分配金额整体实现平稳增长。2025可分派金额年化完成率区间在 92.8%-160.9%，其中苏州恒泰租赁住房表现突出。基于股息率视角，截至 9 月 15 日，股息率基本稳定在 2.7-4.5%，均值约 3%，为 C-REIT 股息率最低的子板块。资本市场的青睐推动板块规模潜在扩张空间。截至目前，2024 年前首发的 5 家 REITs 均已发布扩募计划，即仍有 4 家 REITs 在扩募进程中。定价方面，首发估值变化不大，但一二级市场价差仍较显著，首发 REITs 预期现金回报率息差约 112-115bp，扩募前后息差约 30bp，推动市场参与一级投资热情。 风险提示：因市场化租金下降导致资产盈利能力下降；因不动产运营质量下降导致 REITs 整体估值下滑。 015304560Sep-24Jan-25May-25Sep-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：保租房供应继续扩容，新规有望提升消费者长期认可度 ................................................................................... 4 供应：保租房持续扩容，成都、武汉等二线城市供应增速较快 ............................................................................ 4 租金：市场化租金下滑，新规及新增供应边际下降有望推动租金企稳 ................................................................. 5 收入：租金稳健叠加扩募开始落地，推动上半年收入同比增长 ................................................................................... 7 营业收入：营收同比整体实现增长 ........................................................................................................................ 7 单位租金：单位租金优于行业水平，Q2 表现更为稳健 ......................................................................................... 8 出租率及收缴率：小有波动，整体维持高位 ......................................................................................................... 9 租约结构：部分项目完成集中换租，剩余平均租期拉长 ..................................................................................... 11 盈利：EBITDA 继续保持增长势头 ............................................................................................................................. 13 EBITDA：整体同比实现增长 .............................................................................................................................. 13 EBITDA 利润率：涨跌互现，整体有所走弱 .............................................................