房地产行业专题：“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年09月23日优于大市房地产行业专题“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2025 年 1-8 月房地产数据点评-8 月地产基本面延续下行，9 月博弈更大力度政策》 ——2025-09-17《房地产行业 2025 年 9 月投资策略-京沪政策边际放松，关注地产板块博弈机会》 ——2025-08-28《统计局 2025 年 1-7 月房地产数据点评-7 月地产基本面继续走弱，期待新一轮政策放松》 ——2025-08-17《数据背后的地产行业图景（2025 上半年总结）-地产基本面重新转弱，但房企洗牌接近尾声》 ——2025-08-14《北京楼市新政解读-力度有限，但可能是新一轮放松的开始》——2025-08-11周年回顾：股市+53%，房价-4.4%。按照统计局数据，70 城二手房价格相对2024 年 9 月底下跌 4.4%，而万得全 A 自 9 月底低点上涨 53%。房价与股市在2025 年 3 月前共振向上，但 3 月后明显分化，股市继续上涨并创新高，房价则持续下行。房股类比：房价的“基本面”与“估值”。房地产具有消费与投资的双重属性，因此既与收入相关（类似于股市的基本面），也与预期相关（类似于股市的估值）。而“924”以来，房价的表现更多由“估值”主导，“基本面”变化不大。分化原因：楼市缺乏新的逻辑提供新的上涨预期。3 月前，楼市与股市共享“政策转向”逻辑，同步上涨。但 3 月后，楼市缺乏新的逻辑，来提供“房价不会再跌”的预期，而股市则先后有 Ai、反内卷等大逻辑支撑。这可能是二者 3 月后“分道扬镳”的重要原因。止跌之路：中期靠收入提升，短期靠预期改善。具备较强传播力和说服力的房价逻辑（如“止跌回稳”）是房价短期止跌的最直接动力。一个自然的推论是，既有政策的重申或微调，对稳定房价意义不大，“新说法”大于“老政策”。投资建议：止跌前建议把握波段机会。自 2022 年初房价系统性下跌以来，地产股超额收益在中期基本与房价同步，在基本面未发生明确转向的情况下，中期视角看，基本面仍在左侧，但随着基本面的持续下行，短期政策博弈机会将更加频繁的出现。推荐：中国金茂、中国海外宏洋集团、中国海外发展、华润置地、招商蛇口等。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2025E2026E2025E2026E0817.HK中国金茂优于大市1.501850.140.1610.69.10081.HK中国海外宏洋集团优于大市2.46800.500.554.94.50688.HK中国海外发展 优于大市13.791,3802.342.495.95.51109.HK华润置地优于大市30.221,9714.184.487.26.7001979.SZ 招商蛇口优于大市9.398510.720.8313.111.3资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录“924”周年回顾：股市新高，房价新低 ........................................... 43 月前房股共振，3 月后房股分化 ......................................................... 4楼市前瞻指标萎靡，后续压力仍大 ........................................................ 4原因：房股类比，楼市的“基本面”与“估值” .................................... 6理解楼市的直观框架：房股类比 .......................................................... 6房价的“基本面”与“估值” ............................................................ 7下跌原因：“基本面”承压，估值缺乏预期支撑 ............................................ 8止跌之路：短期靠逻辑，中期看收入 ...................................................... 9基于房股类比，对三个常见问题的解释 ............................................ 9房价底可以预判吗？ .................................................................... 9为什么“好房子”对稳定房价不利？ ...................................................... 9什么样的“收储”才是有用的？ .......................................................... 9投资建议：止跌前把握波段机会 .................................................. 9风险提示 ..................................................................... 10请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 3 月前房股共振，3 月后房股分化 ....................................................... 4图2： 44 城二手房价格月环比跌幅（挂牌价） ..................................................5图3： 核心 6 城二手房估算实时成交量（单位：套） ............................................ 5图4： 8 月新房景气度创历史新低 .............................................................6图5： 房股类比框架 ........................................................................ 6图6： 202