房地产行业：美国降息对我国房地产基本面及估值影响探究

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 13 [Table_Page] [Table_Title] 房地产行业 美国降息对我国房地产基本面及估值影响探究 [Table_Author] 分析师： 郭镇 分析师： 邢莘 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260520070009 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003639 021-38003638 021-38003767 guoz@gf.com.cn xingshen@gf.com.cn xintian@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 一定程度上，美国的调息举动通过影响国际经济与金融市场，亦对我国的调息方向与周期带来影响。自 1990 年以来，美国约经历了 5 次加息周期与 5 次降息周期。纵观历史上美国这 10 次调息举动，其中 7 次我国调息与美国呈现同向调整，2 次呈现反向调整，1 次则维持基准利率稳定。我国的基准利率调整受国际环境、国内经济、货币政策等多因素影响，美国调息可通过国际经济与金融市场市场传导，对我国调息带来一定影响。 ⚫ 美国降息对地产基本面的传导影响有限。07-08 年美国降息周期时，我国同向降息，周期内房地产基本面同样受金融危机影响由强转弱，量缩价稳。19-20 年周期时，我国同向降息，周期内受疫情影响我国房地产基本面量缩价稳。24 年周期时，我国面临经济恢复、地产下行等压力同步降息，周期内房地产市场维持探底，量价齐跌。此外在 12 年及 14 年，受国内经济及地产压力影响，在美国并未降息的情况下，我国单方降息，期内地产基本面表现逆转，量价同步提升。从历史表现来看，我国房地产市场主要由经济政策、供需表现等因素决定，美国降息虽然一定程度上可影响我国基准利率的调整，但是对国内地产基本面的传导影响较为有限。 ⚫ 美国降息对我国地产板块及个股估值基本无明显影响。07-08 年周期时，受金融危机影响，SW 房地产板块累计下跌 63.6%，与大盘基本一致。19-20 年周期时，受疫情影响 SW 房地产累计下跌 2.0%，略优于大盘。24 年周期时，中央出台一揽子货币利好政策与房地产支持政策，SW 房地产板块累计上涨 23.4%，表现略低于大盘。这三次地产板块估值表现均与美国降息基本无明显关联，而是与经济环境、国内政策高度相关。个股表现与板块相似，除受上述因素影响外，亦与具体公司业绩情况、未来增长预期相关，与美国降息无明显影响。 ⚫ 盈利预测与投资建议。目前房地产行业仍处于探底阶段，8 月起政策再度频繁出台，与往年节奏类似。除此之外， “好房子”政策的引导下产品迅速迭代，产品力的提升也将为优质房企的销售、营收带来一定支撑，目前华润、金茂、越秀、建发、绿城等主流房企均加强了对核心城市好产品的投入，未来由产品力提升带来的规模、利润弹性可期。目前板块整体仍处于估值底部，整体考虑减值后重估 pb 约为 0.7x，较历史平均水平仍有较大差距，推荐关注后续政策环境变化及房企产品带来的规模及估值弹性。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；政策力度效果不及预期；融资渠道进一步收紧；企业盈利修复低于预期。 [Table_Report] 相关研究： 房地产行业：25 年 8 月 REITs 月报:8 月行情承压，仓储 REITs 逆势上涨 2025-09-15 房地产及物管行业 25 年第 37 周周报:基本面表现略超预期，“地产+”概念表现突出 2025-09-14 房地产行业 2025 年中报总结:表内利润率见底，强信用企业经营恢复 2025-09-07 行业专题研究|房地产2025 年 9 月 19 日证券研究报告 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 13 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.98 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 130.8 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.54 2025/9/3 买入 12.00 0.49 0.53 19.5 18.0 11.0 9.2 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 7.93 2025/9/4 买入 11.37 0.40 0.48 19.6 16.5 11.5 8.7 2.4% 2.8% 新城控股 601155.SH 人民币 15.76 2025/9/10 买入 18.89 0.37 0.51 43.0 31.0 8.7 7.8 1.3% 1.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.20 2023/9/21 买入 11.56 -0.60 -0.21 - - 181.6 42.3 -4.4% -1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 10.72 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.6 7.4 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 5.68 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 13.2 11.8 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 11.50 2025/9/10 买入 12.05 1.08 1.38 10.7 8.3 1.8 0.9 11.0% 12.5% 万科企业 02202.HK 港币 5.67 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 102.0 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.23 2025/9/9 买入 16.02 1.34 1.56 9.7 8.4 9.3 8.0 3.7% 4.2% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.52 2025/9/12 买入 2.83 0.08 0.38 27.3 6.0 7.8 6.4 0.9% 3.9% 越秀地产 00123.HK 港币 5.29 2025/7/11 买入 6.78 0.28 0.36 17.4 13.6 3.4 3.2 1.8% 2.2% 华润置地 01109.HK 港币 31.56 2025/4/6 买入 29.30 3.63 3.87 8.0 7.5 5.1 4.9 8.7% 8.5% 新城发展