地产行业深度报告：从分化走向平衡，结构性机会仍值得关注

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业深度研究 | 房地产 从分化走向平衡 结构性机会仍值得关注 地产行业深度报告  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 5.55 20.95 31.84 沪深 300 4.99 17.03 40.64 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 翟苏宁 S0800524040005 13660049336 zhaisuning@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售价稳量收 市场及基本面分化—2025 年 8 月开发投资数据点评 2025-09-16 房地产：上海迎新一轮宽松政策 行业止跌回稳方向明确—2025年 8月 25日上海地产新政点评 2025-08-26 房地产：基本面多指标承压 或逐步开启新一轮政策宽松期—2025 年 7 月开发投资数据点评 2025-08-16 解析基本面，当下市场的分化是行业再平衡走向新模式的必要路径。在新房市场供需关系更健康的高线城市，高产品力“好房子”实现产品溢价，市场表现为价涨量收聚焦高端改善需求；二手房市场价格回落后，租金收益率提升，为资产价格提供托举力量。 挖掘市场端，我们认为行业探底过程中，结构性机会不应忽视。在市场整体承压的地产板块，截至 25 年 9 月初仍有多只个股实现 40%以上涨幅，我们认为行业处于结构分化、新老切换及总量改善拐点，结构性机会仍值得关注。 【报告亮点】 结合新房、二手房、土地、租房四级市场，我们围绕价格这一核心议题讨论市场分化的合理性与必要性，并对不同市场的发展方向、修复路径开展讨论，结合行业基本面、公司数据与市场表现，我们对行业结构性的投资机会提出五条主线并挖掘潜力标的。 【主要逻辑】 1、理解分化的合理性，新房进攻驱动价格预期，二手房防守夯实估值基础：25 年新房二手房、城市间市场合理分化，应理解新房在供需均衡、品质提升、改善需求高溢价支付能力下具备涨价基础，也应接受二手房价回落，可促进租金收益率提升，加速价格基础夯实，同时有望加速收储动作。 2、政策方向依旧明确，预期博弈仍有空间：本轮政策博弈行情表现不及以往，主因基本面表现好于 24 年，强力政策尚待出台；8 月以来北上深先后落地宽松政策，“止跌回稳”政策方向明确，关注基本面把握预期节奏。 3、结构性机会关注五条主线，重点推荐越秀地产：关注行业龙头、产品溢价盈利提升、困境反转、报表修复、规模再扩张几个方向均有优质标的；重点推荐越秀地产，公司估值处于低位，业绩利空已释放，销售逆势增长，货值结构向一线城市改善需求靠拢，结算毛利率接近拐点，多因素均正向积极。 投资建议：分化是解决行业困境的有效途径，对于核心优质新房及相关受益标的我们认为可保持乐观态度，理性看待二手房市场承压现状，随着二手房价回落，租金收益率或将逐步走高并成为资产价格的承托力量。关注投资逻辑：1）优质房企经营面及盈利预期改善越秀地产；2）核心城市改善需求释放，驱动盈利提升，推荐聚焦核心区品质类房企滨江集团，建议关注绿城中国；3）推荐具备商业现金流估值修复民企新城控股、建议关注龙湖集团；4）城中村及危旧改造主题，建议关注天健集团、天地源、城建发展。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 0%7%14%21%28%35%42%49%2024-092025-012025-05房地产沪深300证券研究报告 2025 年 09 月 21 日 行业深度研究 | 房地产 西部证券 2025 年 09 月 21 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 基本面：分化——解决矛盾的核心与机遇 ...................................................................... 5 1.1 新房市场：改善需求驱动价涨量收 城市间分化延续 ................................................... 5 1.2 二手房市场：价格回落促进需求释放 挂牌量小幅增长 ............................................. 10 1.3 土地市场：土地成交总价近 4 年来首度转正 关注下半年市场走向 ........................... 12 1.4 租房市场：24 年开启下行一线调幅更深 租金收益率整体上行 ................................. 14 1.5 四级市场联动：走向分化再平衡 共同化解压力 ........................................................ 15 二、 市场面：政策方向明确 预期之外关注报表盈利修复 .................................................... 18 2.1 板块走势：明晰政策底色明确 止跌回稳态度坚定 ..................................................... 18 2.2 个股走势：行业拐点处 开发板块孕育五条路径机会 ................................................. 20 2.2.1 华润置地：商业住宅双发力 行业龙头进击 ....................................................... 21 2.2.2 绿城中国&滨江集团：改善需求为核 品质类房企逢结构性政策机遇 ................ 23 2.2.3 建发国际：把握窗口积极有为 实现报表盈利改善 ............................................ 25 2.2.4 新城控股：穿越债务周期 困境反转到估值重塑跳跃 ........................................ 26 2.2.5 中国金茂：拿地提升 央企归来 ......................................................................... 27 2.3 下一个潜力标的：聚焦结算盈利弹性 长期看好改善需求 .......................................... 27 三、 投资建议 ....................................................................................................................... 31 四、 风险提示 ..................