房地产行业2020年度策略报告：升级，新维度研判地产

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 本篇报告，针对当前地产周期的特点，发现更有效的地产分析维度。  行业研判（1）：特别的阶段，曾有的规律发生变化 当前地产周期的“变”与“不变”： 本轮景气期与政策收紧期长于过往，引发规律变化； 市场利率的变化，对地产的传导已钝化； 依然有效的，是地产政策的变化规律，销售端下行触发政策改善，规律仍在。  行业研判（2）：创新指标看，2020年地产销售“前低后稳” 短期变化看需求，地产销售将“前低”： 构建出居民增量利息保障倍数，领先房价变化 9 个月，显示出地产下行压力； 微观数据方面，新盘去化率与二手房成交规律，都显示出下行压力。 供需结合看，地产销售将“后稳”： 综合考虑加库存阶段、改善政策对冲，销售下行空间有效 地产销售将在 2020 年 Q1 转为负增长，增速“前低后稳”，全年预计-4.1%。  升级地产股研判框架—复盘见真知+三大新增维度 只通过政策松紧阶段，去判断地产股的通用框架，有四大局限性。 如何升级突破通用框架： 复盘见真知，总结出地产股三大标志性上涨阶段； 新增维度（一）：在政策有改善预期时，土地溢价率快速上升是风险指标； 新增维度（二）：政策收紧期，盈利能力（ROIC-WACC）的预期变化尤为重要； 新增维度（三）：纳入压制政策宽松的其他因素，如通胀等。  2020年一季度地产股观点：政策持续改善，处于上涨区间 地产需求在 2020 年上半年将有较大下行压力，销售端增速将在 2020 年一季度转为负增长，触发政策改善的阈值；在政策持续改善下，地产股处于上涨区间。  投资建议：围绕政策改善弹性、价值回归、资源兑现加速 三条主线关注开发型企业：受益政策改善弹性大、价值回归加速、资源兑现加速；推荐：阳光城、金地集团、华侨城 A；建议关注：世茂股份。  风险提示 1、政策改善不及预期；2、通胀压力及外围不确定性加大。 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020/1/15 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000671.SZ 阳光城 7.87 0.75 1.05 1.42 10.5 7.5 5.5 推荐 600383.SH 金地集团 14.10 1.79 2.18 2.56 7.9 6.5 5.5 推荐 000069.SZ 华侨城 A 7.71 1.29 1.48 1.70 6.0 5.2 4.5- 推荐 600823.SH 世茂股份 4.28 0.64 0.66 0.76 6.7 6.5 5.6 - 资料来源：公司公告、民生证券研究院(注：世茂股份的盈利预测来自 wind 一致预期) [Table_ProfitDetail] [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：赵翔 执业证号： S0100520010001 电话： 021-85127834 邮箱： zhaoxiang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 -45%5%55%19/1/12 19/4/12 19/7/12 19/10/12 20/1/12沪深300 房地产指数 [Table_Title] 房地产 行业研究/投资策略 升级，新维度研判地产 —房地产 2020 年度策略报告 投资策略/房地产行业 2020 年 1 月 16 日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 投资策略/房地产行业 目录 一、前言：新的当下，需要新的维度............................................................................................................................... 3 二、行业研判（1）：特别的阶段，曾有的规律发生变化............................................................................................... 4 （一）本轮景气期与政策收紧期长于过往，引发规律变化 ................................................................................................ 4 （二）市场利率的变化，对地产的传导已钝化 .................................................................................................................... 4 （三）依然有效的，是地产政策的变化规律 ........................................................................................................................ 5 二、行业研判（2）：创新指标看，全年销售“前低后稳”............................................................................................... 6 （一）短期变化看需求，地产销售将“前低” ........................................................................................................................ 6 （二）供需结合看，地产销售将“后稳” ................................................................................................................................ 9 （三）综合预测 2020 全年销售“前低后稳” ......................................................................................................................... 10 三、升级地产股研判框架—复盘见真知+三大新增维度 ......