一线楼市新政效果初显

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 一线楼市新政效果初显 [Table_Title2] able_Summary] 地产周速达 本周全国楼市成交处于年内低位，新房弱于二手房。新房周成交同比连跌十四周，二手房因去年基数低，近四周同比数据有所改善，但自 6 月以来同样录得 10 周的同比下跌，市场修复尚不稳固。不过随着京沪深陆续放松楼市调控，政策效应在二手房市场初步显现。 深圳楼市新政落地首周，二手房成交同比领跑京沪。深圳于 9 月 5 日推出覆盖罗湖等六个核心区域的限购优化政策，力度超越京沪。政策落地后首周（9 月 5-11 日），深圳二手房周成交同比明显高于京沪（深圳 36%、上海 22%、北京 10%）。然而，深圳新房表现仍相对疲软，周成交同比跌 35%，弱于北京和上海的-19%和+12%，或与当周推盘量不足有关。 与去年“517”和“924”新政比较来看，京沪深楼市新政效果仍相对偏弱。为评估本轮政策的真实效力，我们将京沪深三地政策全部落地后首周（9 月 5-11 日）的二手房成交表现，与 2024 年两轮关键楼市政策落地后的情况进行比较。本轮京沪深楼市新政全部落地后首周，京沪深二手房成交同比增长 19%，与政策落地前（8 月2-8 日）相比，增长 18%。对比去年“924 新政”，在一线城市松绑限购与存量房贷利率下调联动推进下，当时政策落地后首周，京沪深二手房成交同比增长 58%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长 47%。对比去年“517 新政”，在降首付、降利率、取消“认房认贷”等组合拳推动下，当时政策落地后首周，京沪深二手房成交同比增长 184%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长 30%。 表：24 年以来三轮楼市政策效果比较 首个落地时间点 全部落地时间点 政策后首周京沪深二手房同比增速 较政策前一周增速 本轮新政 2025-08-09 2025-09-05 19% 18% “9·24”新政 2024-09-29 2024-09-30 58% 47% “5·17”新政 2024-05-28 2024-06-27 184% 30% 资料来源：WIND，华西证券研究所 具体来看，二手房成交环比由降转增，同比连增四周。本周（9 月 5-11 日），15 城二手房成交面积 197 万平，，过去四周介于 188-213 万平，本周环比增长 5%。同比来看，受去年低基数影响，本周 15 城二手房成交连增四周，本周增幅 7%。9 月 1-11 日，二手房成交同比增长 16%，好于 8 月的 2%、7 月的-5%、6 月的-3%。 分城市层级看，一线城市二手房周成交环比由降转增，增幅 5%，北京深圳环比增幅分别为 11%、10%，上海微跌 0.3%。同比来看，一线城市连增六周，增幅为 19%，其中深圳、上海、北京分别增长 36%、22 %、10%。 二线城市、三线城市二手房周成交面积环比均由降转增，增幅分别为 4%、5%。同比来看，二线城市二手房周成交下滑 5%，三线城市增长 13%。 新房成交环比由增转降，同比连降十四周。本周 38 城新房成交面积 206 万平，过去四周介于 185-251 万平，环比下滑 18%。同比来看，本周 38 城新房成交下滑 1%，连降十四周，降幅收窄 1 个百分点。9 月 1-11日，新房成交同比增长 10%， 8 月 29-31 日同比下滑 33%，好于 8 月的-18%、7 月的-17%，6 月的-8%。这一“周度仍降、月度转增”的背离现象，主要源于去年 9 月初基数异常偏低，9 月 1-4 日新房成交同比增长 30%。 分城市层级看，一线城市环比由增转降，降幅 16%，北京、上海、广州均下滑，环比降幅分别为 30%、3%、28%；深圳环比增长 13%，低位震荡，本周成交面积 4 万平，过去四周介于 3-4 万平。同比来看，一线城证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2025 年 09 月 13 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 市连降十四周，本周下滑 4%，降幅较上周收窄 15 个百分点，其中深圳降幅最大，达 35%，北京同比下滑19%，而上海、广州分别增加 12%、1%。 二线城市、三线城市环比分别下滑 20%、17%。同比来看，二线新房周成交增长 11%，三线下滑 13%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 [Table_Author] 分析师：肖金川 分析师：黄晓曦 联系人：洪青青 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 邮箱：hongqq@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 SAC NO：S1120524040002 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1.1：9 月 5-11 日，15 城二手房成交面积环比增长 5% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：本周指 9 月 5-11 日，前一周指 8 月 29-9 月 4 日，前两周指 8 月 22-28 日，前三周指 8 月 15-21 日，前四周指 8 月 8-14 日。 图 1.2：9 月 5-11 日，38 城新房成交面积环比下滑 18% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：本周指 9 月 5-11 日，前一周指 8 月 29-9 月 4 日，前两周指 8 月 22-28 日，前三周指 8 月 15-21 日，前四周指 8 月 8-14 日。 050100150200250前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周15城二手房二手房：京沪深二手房：二线城市二手房周成交面积（万方）202520240204060801001201400100200300400500600前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周38城新房（左坐标轴）新房：京沪深广（右坐标轴）新房：二线城市（左坐标轴）新房周成交面积（万方）2025202420232021 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 1.3：9 月 1-11 日 15 城二手房成交面积同比增长 16%，8 月、7 月分别增长 2%、下滑 5% 资料来源：WIND，华西证券研究所 图 1.4：9 月 1-11 日 38 城新房成交面积同比增长 10%，8 月、7 月分别下滑 18%、17% 资料来源：WIND，华西证券研究所 16%-13%10%15%42%67%34%6%28%35%69%30%38%20%4%-3%-5%2%16%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2024年1-2月2024年4月2024年6月2024年8月2024年10月2024年12月2025年3月2025年5月2025年7月2025年9月二手房成交面积同比增速-32%-40%