房地产行业25年8月REITs月报：8月行情承压，仓储REITs逆势上涨

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：25 年 8 月 REITs 月报 8 月 行 情 承 压 ， 仓 储 REITs 逆 势 上 涨 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 8 月 REITs 政策鼓励托育领域扩容，促进数字经济与实体经济融合。8 月 29 日，发改委会同国家卫健委制定了《关于以城市为单元整体推进普惠托育服务发展的通知》，将支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITs 以支持城市普惠托育服务的发展。8 月 5 日，央行等七部门联合印发《关于金融支持新型工业化的指导意见》，提出要积极运用 REITs 等方式促进数字经济与实体经济深度融合。各地相关政策方面，则聚焦支持符合条件的消费、文化、旅游等领域项目发行。 ⚫ 截至 8 月末 C-REITs 上市基金总数 78 只，总规模 2187.57 亿元，环比上升 79.52 亿元，增幅 3.77%。8 月 3 单 REITs 上市，发行规模合计 87.95 亿元。月末REITs 流通盘市值 1008.39 亿元，环比下降 0.10%。截至 8 月 31 日，交易所在审项目共 13 单（本月新申报 1 单，4 单过审），募集上市阶段项目 4 单，规模合计 268.24 亿元。万国 REIT、华电能源 REIT、润泽 REIT 过审，评估价值 72.57 亿元，均已于 8 月上旬完成上市。 ⚫ 8 月 C-REITs 综合收益指数行情震荡加剧，截止月末小幅下滑。根据Wind 数据，8 月 C-REITs 综合收益指数下降 0.82%，日均换手率0.63%。8 月中旬权益市场表现更好，因此除新上市的数据中心 REITs外均出现下跌，其中估值较高的保租房 REITs 跌幅普遍较高。下旬各板块 REITs 普涨，其中消费 REITs 涨幅排名更靠前，还有部分 7 月经营数据同比提升较多的高速 REITs 涨幅更高。具体板块来看，8 月仅数据中心和水电环保两个板块上涨，涨幅分别为 36.55%和 1.55%。下跌的板块中，保租房下跌较多，跌幅为 5.68%，系 8 月权益市场行情表现更好，资金避险需求减弱叠加保租房板块估值回归所致。消费下跌3.02%，跌幅排名第二，其情况相较保租房比较类似，但估值相对保租房较低，因此月度跌幅控制得较好，且 8 月下旬行情反弹时多数消费REITs 涨幅排名靠前。项目层面，除去新发项目以外，物流 REITs 涨幅较高，宝湾物流 REIT 涨幅为 7.34%，外高桥仓储 REIT 涨幅 2.03%。多数仓储物流 REITs 二季度业绩表现好，且月初估值水平相对较低。 ⚫ 25 年 8 月行情下行，导致 C-REITs 市场分派率小幅上升。截止 8 月末，C-REITs 市场分派率为 5.52%，较 7 月末上升 0.05pct；C-REITs市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 3.39%，历史分位 55%。P/NAV 走势方面，除新上市的数据中心上升 0.07 倍以外，其余板块P/NAV 均下降，其中保租房下降最多，下降 0.09 倍。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-09-15 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.94 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 138.8 13.6 10.1 -4.10% 0.30% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.46 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 19.3 17.8 12.6 10.7 3.80% 4.00% 保利发展 600048.SH 人民币 7.87 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 18.7 15.7 15.4 13.8 2.50% 2.90% 新城控股 601155.SH 人民币 15.51 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 43.1 31.7 8.0 7.4 1.30% 1.80% 建发股份 600153.SH 人民币 10.59 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.7 7.5 6.3 6.5 4.80% 5.30% 华发股份 600325.SH 人民币 5.61 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 13.0 11.7 20.9 13.0 5.70% 5.90% 滨江集团 002244.SZ 人民币 11.26 2025/4/29 买入 12.05 0.99 1.18 11.4 9.5 2.4 0.6 10.00% 10.70% 万科企业 02202.HK 港币 5.79 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 115.8 13.6 10.1 -4.10% 0.30% 中国海外发展 00688.HK 港币 15.04 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 9.3 8.6 5.7 5.2 4.40% 4.60% 中国海外宏洋 00081.HK 港币 2.61 2025/4/6 买入 2.21 0.29 0.38 9.0 6.9 4.1 3.1 3.20% 4.00% 越秀地产 00123.HK 港币 5.35 20