房地产行业专题报告-研判地产增量政策：收储

行 业 研 究 2025.09.12 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 研判地产增量政策：收储 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,461.68 销售收入(亿元) 17,531.87 利润总额(亿元) -10,160.11 行业平均 PE 100.05 平均股价(元) 6.00 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《低配幅度扩大，龙头持仓减少——2024Q4 地产基金持仓变化分析》2025.02.02 《低配幅度显著收窄，龙头持仓普遍提升——2024Q3 地产基金持仓变化分析》2024.11.01 《业绩或仍将磨底，期待政策发力见效——房地产行业 2024Q3 业绩前瞻》2024.10.15 《基本面磨底，板块盈利能力待回升——2024H1 房地产板块财报综述》2024.09.06 摘要 第一，当前地产收储政策的推进效果究竟如何？ 从资金投放看，保障房再贷款效能不足，截至 2024 年 9 月 3000 亿元额度仅用 162 亿元，使用率约 5%，且同类地产再贷款（保交楼、房企纾困）使用率均偏低；土地储备专项债表现更优，2025 年上半年发行超 1700 亿元（二季度加速，4-6 月分别发行 190.38 亿、483.12 亿、699.38 亿），但区域集中于 “专项债自主审核” 试点及强财政省份（如上海 462.48 亿、浙江 246.30 亿），非试点省份缺位。从市场影响看，现房收储未缓解库存，2024 年商品房待售面积同比升 10.6%，2025 年 1-7 月仍升 3.4%，去化周期超 2.5 年；土地市场呈 “量缩价涨”，2025 年 1-6 月 300 城成交金额同比升 27.5% 但面积降 5.5%，拿地向一线城市集中（成交面积增 20.9%、金额增 49.5%），三四线城市持续低迷（面积降 14.3%、金额降 2.7%）。 第二，制约地产收储政策推进的核心症结是什么？ 一是现房收储的定价矛盾，收储方（地方国企）需平衡 “深度折扣（保收益）” 与 “接近市场价（易落地）”，被收储方（房企）需兼顾 “资金回笼” 与 “债务覆盖”（民企拒低价、国企托底价高），商业银行需平衡 “开发贷安全” 与 “收储贷收益”（低价致开发贷风险、高价致收储贷收益不足），三方诉求错配难调和。二是土地收储的央地杠杆分歧，地方受化债压力（2024 年底仍处隐性债务化解关键期）与高杠杆（部分省份债务率超警戒线）制约，仅强财政、广财源省份能推进；中央对杠杆率谨慎（2025 年 6 月地方政府杠杆率 37.8%，中央仅 27.6%），专项债设债务率红线，导致 “强省领跑、弱省停滞”。 第三，后续地产收储有哪些关键增量政策预期？ 一是超长期特别国债参与，政策提出允许人口流入城市用其收储存量土地与商品房，资金突破地方债务限额、成本低（中央信用背书）、期限长（匹配收储周期），且为 “央地协同” 模式（中央注资、地方主导操作），需地方避免债务依赖、推动房源转化（如福州转化 9501 套）。二是央行与国开行工具创新，延续 2014-2018 年 PSL + 国开行棚改专项借款的成功经验，推动国开行专项债券参与收储（突破地方限额、低息），联动 PSL 提供长期低成本资金，形成 “PSL - 国开行专项债 - 收储项目” 链路，补充央行再贷款外的工具，缓解地方财政压力并适配收储资金需求。 风险提示：货币政策宽松不及预期、房价下跌超预期、居民收入增速修复不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 0%12%24%36%48%60%24/9/12 24/11/24 25/2/525/4/1925/7/125/9/12房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 地产收储政策推进的效果分析 .................................................................... 4 1.1 资金投放效率：土地储备专项债投放好于保障房收储再贷款 ..................................... 4 1.1.1 保障房再贷款：实际投放金额少 ....................................................... 4 1.1.2 土地储备专项债投放更多，但是区域较为局限 ........................................... 4 1.2 收储政策效果：现房库存与土地市场景气度 ................................................... 5 1.2.1 现房收储效果：效果尚未发挥，待售面积还在提升 ....................................... 5 1.2.2 土地收储并未大幅提升土地市场景气 ................................................... 6 2 地产收储政策的症结 ........................................................................... 7 2.1 现房收储征集：定价的矛盾与资金循环 ....................................................... 7 2.2 土地收储的症结：地方化债压力与中央杠杆谨慎 ............................................... 8 3 地产收储政策的后续增量政策预期 ................................................................ 9 3.1 超长期特别国债参与收储的预判 ............................................................. 9 3.2 潜在央行金融支持与国开行专项借款的参与 .................................................. 10 房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1: 截至 2024 年 9 月，各类地产再贷款使用额度情况 ........................................... 4 图表 2: 2025 年上半年土地储备专项债发行分布 ................................................... 5 图