房地产行业2025年中报总结：表内利润率见底，强信用企业经营恢复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2025 年中报总结 表内利润率见底，强信用企业经营恢复 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 盈利能力下降，减值侵蚀利润。根据公司中报，25 年上半年板块房企实现营业收入 1.21 万亿元，同比下降 15%，归母净亏损 957 亿元，较 24 年同期多亏 354 亿元，22 年以来累计归母净亏损 7535 亿元。表内外盈利能力受损、减值规模侵蚀利润，叠加市场低景气营销费用上行，报表表现不佳。25 年上半年板块房企扣税毛利率 8.8%，同比下降 1.1pct，投资净收益 12.3 亿元，同比下降 85%，连续三年降幅超过 50%，表内外盈利能力下降。25 年上半年板块房企合计计提资产及信用减值 712 亿元，同比上升 21%，占存货及长期股权投资规模比例则为 0.9%，21 年以来板块房企累计减值 1.06 万亿，考虑当前房价仍未实现企稳，减值压力仍然存在。 ⚫ 缩表仍在继续，总量持续出清。截至 25 年中期，板块房企总资产同比下降 10.2%，总负债规模同比下降 9.9%，归母净资产同比下降 16.3%，其中受资产减值、化债不力等因素影响，出险房企归母净资产转负为-531 亿元，行业仍持续承压，资产折价、业绩亏损持续侵蚀归母净资产，总量持续出清。重点科目中货币资金、存货（含长股投）同比分别下降 7.5%、13.7%，投资性房地产则增长 3.6%，二赛道增长成持续经营房企重要发力点。25 年中期有息负债同比下降 3.5%，其中短期有息负债同比增长 6.0%，短债占比提升，板块现金流安全性依然值得关注。具体企业的资产负债的半年度变化与拿地表现相关，拓展更积极的房企存货、负债及权益增幅更显著。25 年上半年头部房企融资成本多数较 24 年实现进一步下降，多数公司融资成本降至 4%以下。其中华润、招商、保利、中海、金茂五家央企融资成本降至 3.0%以下。 ⚫ 红盘支撑销售，核心城市拿地市占率提升。销售层面，25 年 1-8 月百强房企销售 2.23 万亿元，同比下降 13.8%，降幅较 24 年收窄 16pct，累计增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、华发也实现正增长，建发、滨江、保利置业、招蛇、绿城降幅在 10%以内，红盘是规模和增速的保障。拿地方面，25 年上半年 13 家房企拿地力度 42%，较 24年提升 17pct，924 新政后拿地力度提升，25H1 权益补货力度最高是建发股份（130%），增量拓展，滨江（101%）、绿城（99%）、中海宏洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、华润、蛇口权益补货约 7 成。14 家房企 25H1 共在 51 城市进行拿地，其中三城北上杭占比 59%，14 家房企在核心 5 城（北上深杭成）的拿地市占率从 24 年的 45%上升至 25H1 的 57%，主要城市拿地市占率提升。开竣工方面，25H1 样本房企新开工同比-31%，竣工同比-32%，跑输行业。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-09-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 25 年第 35周周报:半年报业绩压力释放，看好地产板块后续弹性空间 2025-08-31 房地产行业:25Q2 REITs 业绩点评:经营及收入仍承压，多种方法提高分派 2025-08-29 房地产行业:上海发布楼市新政，开启地产政策调整期 2025-08-25 [Table_Contacts] -4%9%22%34%47%60%09/2411/2401/2504/2506/2509/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 深度分析|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.59 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 123.0 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.09 2025/9/3 买入 12.00 0.49 0.53 18.6 17.2 11.0 9.2 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 7.74 2025/9/4 买入 11.37 0.40 0.48 19.2 16.1 11.5 8.7 2.4% 2.8% 新城控股 601155.SH 人民币 14.18 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 39.2 28.9 8.0 7.4 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 10.40 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.4 7.2 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 5.35 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 12.4 11.2 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.14 2025/7/15 买入 12.05 0.99 1.18 10.3 8.6 2.4 0.5 10.0% 10.7% 万科企业 02202.HK 港币 5.22 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 93.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.85 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 7.8 7.2 5.7 5.2 4.4% 4.6% 中国海外宏洋集团 0008