房地产行业美国住宅市场2025上半年回顾：住房可负担性探底，库存与价格矛盾仍存

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 美国住宅市场 2025 上半年回顾：住房可负担性探底，库存与价格矛盾仍存 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈颖* 研究员 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 9 月 10 日│中国内地 专题研究 “高利率”带来的供需矛盾仍亟待解决 2025H1，美国住房市场在高房价与高利率的双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受到抑制，新屋与成屋成交量有所下滑。新屋与成屋价格仍保持在历史高位，其中成屋价格已连续两个月创下新高。虽然整体库存相比 2024 年末有所增加，但成屋库存短缺压力仍存，高房价问题仍未得到有效缓解。展望 2025H2，我们预期：1）由于建筑材料成本和融资成本高企以及库存压力增加，建筑商的投资活动或将趋于保守，预计新屋开工量继续收缩；2）截至 2024Q3 末，美国 73.3%的存量抵押贷款利率低于5.0%，尽管市场预期美联储在 2025 年底前降息 50bp 或更多，但短期内抵押贷款利率降至 5%以下的概率较低。在这种情况下，“利率锁定效应”可能延续，或将继续限制存量房主的换房意愿，导致成屋库存短缺和高房价矛盾短期内难以有效缓解。 成交&房价：销量延续调整，房价高位运行 1-6 月，新屋/成屋累计销量 33/204 万套，同比-3.7%/-0.2%，月均销量分别处于 2020 年以来的相对低位。价格方面，新屋/成屋 1-6 月中位价均值为41.7/41.1 万美元/套，较 2024 年同期的均值下降 1.2%/上升 2.4%。6 月，美国新屋/成屋中位价为 40.7/43.3 万美元/套，为该数据 2000 年以来的86.5%/100%分位值，均处于历史的相对高位。在房价高位运行的背景下，2025H1 美国住房市场可负担性未见改善。6 月美国住房购买力指数为 94.4，处于 2000 年以来的 2.9%分位，已低于 2008 年次贷危机前的最低值 100.4。 供给：新屋成屋库存量边际增加，但成屋库存紧缺压力仍存 截至 2025 年 6 月末，新屋库存为 50.2 万套，较 2024 年 12 月末增长 2.7%，为该数据 2000 年以来的 91.1%分位值，对应的去化月数 8.9 个月，较 2024年 12 月末缩短 0.1 个月。2025H1，美国已获得批准的新屋数量为 143 万套，累计同比-3.6%，同比自 2022 年以来已连续三年有所下降。成屋库存为 154.0 万套，较 2024 年 12 月末增长 35.1%，为该数据 2000 年以来的21.6%分位值，6 月末成屋库存对应的去化月数为 4.7 个月，较 2024 年 12月末延长 1.5 个月，但仍低于市场一般认为的合理水平 6 个月，显示成屋库存量虽然边际增加，但仍处于历史的相对低位。 利率：年初至今整体高位运行，美联储降息预期升温 2025 年初以来，美联储维持联邦基金目标利率在 4.25%-4.50%的区间内，30 年期固定抵押贷款利率则一直维持在 6.65%-6.96%的高位运行。2025年 8 月，30 年期抵押贷款固定利率的月均值略微下降至 6.59%，尽管如此，这一水平仍处于 2000 年以来的 80.4%分位值。高企的利率一方面推高购房成本，另一方面也强化了“利率锁定效应”，令存量房主惜售，导致成屋库存紧张。2025 年 7 月，美国核心 CPI 同比上涨 3.1%，略高于预期，显示核心通胀仍具韧性。8 月，美国新增非农就业 2.2 万人，低于预期的 7.5 万人，失业率升至 4.3%，创 2021 年 11 月以来新高，显示劳动力市场动能减弱。8 月 23 日，鲍威尔在杰克逊霍尔年会的讲话释放出偏鸽派的信号，暗示可能在 9 月进行降息。根据市场预期，美联储在 2025 年底前降息 50bp或以上的可能性较大。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。 (1)18385776Sep-24Jan-25May-25Sep-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 2025H1 回顾：“高利率”带来的供需矛盾仍亟待解决 ................................................................................................... 3 成交：新屋与成屋销量同比小幅下滑 .................................................................................................................... 3 房价：成屋价格创历史新高，住房可负担性处于历史低位 ................................................................................... 4 成屋价格创新高，房价上涨速度边际放缓 ..................................................................................................... 4 成屋市场格局短期或由“卖方”转向“买方” ....................................................................................................... 6 住房可负担性处于历史低位 ........................................................................................................................... 7 供给：库存量边际增加，成屋库存紧缺压力仍存 .................................................................................................. 8 利率：年初至今整体高位运行，美联储降息预期升温 ........................................................................................... 9 2025H2 展望：利率锁定效应或将延续 ...