案例研究 | 楼市红海突围：极致性价比才是王道

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 楼市红海突围：极致性价比才是王道 项目表现：开盘售罄九成以上，热点区域里的焦点项目 2025 年长沙新房市场交易区域分化加剧，雨花区、岳麓区等核心区表现突出，外围板块承压加剧。今天我们要介绍的项目，就是在销售情况相对较好的长沙市雨花区。该项目不仅是雨花区的销售标杆，更是当前长沙新房市场中"热点区域里的绝对焦点"。 根据 58 安居客研究院项目洞察数据，1-2 月长沙雨花区新房楼市热度在 2 月前与全市几乎持平，3-8 月高于全市平均水平。 据了解，项目营销中心开放后累计接待客户超 8000 组，线上获客近 2500 组。 2025 年 8 月，该项目首次开盘，推出了 218 套房源，分别为 126 平方米、127 平方米、139 平方米、170 平方米的四室两厅，首开当日首推房源去化超 95%，远超区域平均水平。 该项目由招商蛇口公司打造，未来也由招商物业做社区运营管理，规划 13 栋 24-32 层高层住宅，共 896 户，容积率为 2.6。 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 从安居客找房热度 4 月后的周度数据来看，该项目从线上推广开始热度就持续上 升，热度指数从一开始的 45 左右，不断提升到 7 月中旬的 97，8 月初小幅回落后又继续提升至开盘前的 127。从热度指数的变化来看，形成了"推广蓄势－冲刺爆发"的增长曲线。 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 10个项目，从这 10 个项目的位置来看： 华润置地长沙瑞府、中建·翡翠天序、长房悦棠府距离本案 5 公里以内； 华润置地长沙润府、中欣澜庭序、中建·桃李九章、龙湖云河颂、天序 1958 距离本案 6-10 公里； 邦泰璟和、京盛和府距离本案 10 公里以外。 可见本案的竞品项目分布范围较广。 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力评分 55.2，综合排名第 5 位，略低于竞品平均值，综合竞争力处于中等水平。 0.0%10.0%20.0%30.0%本盘主要竞品项目0.020.040.060.080.0竞品J竞品I竞品h竞品G竞品F竞品E本案竞品平均竞品D竞品C竞品B竞品A竞品项目综合测评得分楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度评分综合得出。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品的平均水平整体差异性较小，其中： 户型匹配高于竞品平均水平； 找房热度欠佳； 价格优势、配套得分、客户分流情况与竞品平均水平基本持平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 52.150.062.953.057.958.152.562.851.058.1找房热度配套得分价格优势户型匹配客户分流五大竞争力雷达图本盘竞品平均楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：找房热度与竞品对比并不突出，但线下转化效果较好。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数 52.1，找房热度排在中等位置。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 5000 人，最近 30 天看房人数超 2500 人。可见该项目线下转化效果显著，并且线上热度仍有提升空间，今后可提升项目线上曝光度。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力较大，需加强营销策略，谨防分流。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 1.33，处于众多竞品的中前列，被分流压力较大。该项目需加强营销策略部署，谨防潜在客户被分流，今后可加强产品和品牌形象塑造，优化营销策略和渠道，提升客户服务体验。 0.025.050.075.0100.08月本盘及竞品项目找房热度指数楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：配套得分较好，配套资源丰富，无明显短板。在交通方面，1 公里内有5 号线木桥站，2 公里内有长株潭城际 S1 线树木岭站、香樟路站；商业配套方面，3 公里内有溪悦荟、万坤图悦邻 Mall、长沙旭辉 MALL 等；医疗方面，3 公里内有长沙第九医院、长沙市中心医院等；教育资源较为丰富，项目北侧配建九年制中雅培粹品牌学校，预计 2027 年开学，3 公里内还有明德雨花实验中学、雅境中学、华益中学、雨花区万境小学等；生态环境方面，在 3 公里内有长沙沙湾公园、圭塘河风光带等丰富的生态资源。 （4）户型匹配：户型匹配度高，填补市场需求，并以超高得房率提升性价比。根据我们的产品供需分析，项目所在的雨花区，120-140 平方米的四室供不应求情况最为明显，供需不匹配度指数为-0.28，其次是 90-120 平方米的三室和 140-180 平方米的四室，供需不匹配指数分别为-0.07、-0.06。该项目在 8 月首次开盘时，推出的户型 126、127、139、170 平方米的四室两厅，契合区域内对 120-140 平方米的四室需求。 0.000.501.001.502.00本盘及竞品项目分流压力楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 8 图：长沙雨花区户型产品供需不匹配度 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 在户型设计上，该项目户型层高都为 3 米～3.1 米，含电梯厅的使用率约 108%～117%，大大超过同级。 128 平方米