业绩稳增，基础物管毛利率持续修复

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年09月05日优于大市招商积余（001914.SZ）业绩稳增，基础物管毛利率持续修复核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价12.01 元总市值/流通市值12735/12735 百万元52 周最高价/最低价13.59/8.20 元近 3 个月日均成交额115.50 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-归母净利增长 14.2%，毛利率修复》——2025-03-19《招商积余（001914.SZ）-归母净利增长 3.8%，各项业务发展稳定》 ——2024-09-02《招商积余（001914.SZ）-业绩表现稳健，深耕非住优势》 ——2024-03-18归母净利润增长 9%。2025 上半年公司实现营业收入 91.1 亿元，同比增长16.2%；实现归母净利润 4.7 亿元，同比增长 8.9%。分板块看，公司物业管理业务实现收入 88.0 亿元，同比增长 16.8%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现收入 3.1 亿元，同比增长 5.9%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目业务量增加。基础物管业务毛利率改善。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入 68.5 亿元，毛利率上升 0.61pct 至 11.56%；平台增值服务实现营业收入 2.3 亿元，毛利率上升 1.08pct 至 10.99%；专业增值服务实现营业收入 17.2 亿元，毛利率下降 3.1pct 至 8.03%。综合来看，公司物业管理业务综合毛利率同比基本持平，基础物管业务毛利率持续改善。市拓稳定发力。2025 上半年公司实现新签年度合同额 17.64 亿元，其中第三方项目新签年度合同额为 15.92 亿元，其中千万级项目贡献新签年度合同额占比 58%。截至 2025 上半年末，公司在管项目 2370 个，管理面积达 3.68 亿平方米，其中来自母公司的管理面积 1.30 亿平方米。资产管理业务稳中有升。在商业运营方面，截至 2025 上半年末公司旗下招商商管在管商业项目 72 个（含筹备项目），其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 60 个，第三方品牌输出项目 9 个，2025 上半年公司集中商业销售额同比提升 10.3%。持有物业方面，截至 2025 上半年末公司可出租总面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 93%，整体表现稳健。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司 25/26 年营业收入为190/208，归母净利润为 9.2/10.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.87/0.96 元，对应 PE 分别为 13.9/12.5X，维持“优于大市”评级。盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E营业收入(百万元)15,62717,17218,99320,75922,669(+/-%)20.0%9.9%10.6%9.3%9.2%净利润(百万元)73684091910161106(+/-%)24.0%14.2%9.3%10.6%8.8%每股收益（元）0.690.790.870.961.04EBITMargin5.9%6.7%6.5%6.5%6.5%净资产收益率（ROE）7.5%8.1%8.3%8.7%8.9%市盈率（PE）17.315.213.912.511.5EV/EBITDA22.117.818.017.216.4市净率（PB）1.301.221.161.091.03资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 9%。2025 上半年公司实现营业收入 91.1 亿元，同比增长 16.2%；实现归母净利润 4.7 亿元，同比增长 8.9%。分板块看，公司物业管理业务实现收入 88.0 亿元，同比增长 16.8%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现收入 3.1亿元，同比增长 5.9%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目业务量增加。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理基础物管业务毛利率改善。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入 68.5 亿元，毛利率上升 0.61pct 至 11.56%；平台增值服务实现营业收入2.3 亿元，毛利率上升 1.08pct 至 10.99%；专业增值服务实现营业收入 17.2 亿元，毛利率下降 3.1pct 至 8.03%。综合来看，公司物业管理业务综合毛利率同比基本持平，基础物管业务毛利率持续改善。市拓稳定发力。2025 上半年公司实现新签年度合同额 17.64 亿元，其中第三方项目新签年度合同额为 15.92 亿元，其中千万级项目贡献新签年度合同额占比 58%。截至 2025 上半年末，公司在管项目 2370 个，管理面积达 3.68 亿平方米，其中来自母公司的管理面积 1.30 亿平方米。资产管理业务稳中有升。在商业运营方面，截至 2025 上半年末公司旗下招商商管在管商业项目 72 个（含筹备项目），其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目60 个，第三方品牌输出项目 9 个，2025 上半年公司集中商业销售额同比提升10.3%。持有物业方面，截至 2025 上半年末公司可出租总面积为 46.9 万平方米，请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3总体出租率为 93%，整体表现稳健。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司 25/26 年营业收入为 190/208，归母净利润为 9.2/10.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.87/0.96 元，对应 PE 分别为13.9/12.5X，维持“优于大市”评级。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4财务预测与估值资产负债表（百万元）202320242025E2026E2027E利润表（百万元）202320242025E2026E2027E现金及现金等价物43484669613171438260营业收入15