月酝知风之地产行业：北上优化限购政策，市场情绪持续提振

证券研究报告2025年9月3日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）北上优化限购政策，市场情绪持续提振2核心摘要本月观点：北上优化限购政策，短期利于提振市场预期、区域市场成交恢复；中长期看我们依旧强调淡化对短期市场整体及个别政策关注，把握“核心区及好房子”逐步止跌回稳的确定性。我们认为：1）截止8月25日，地产年初至今涨幅仅6.8%，大幅跑输沪深300（13.6%），市场整体估值抬升背景下不排除板块轮动可能性；2）8月18日李强总理强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，潜在政策空间犹存；3）二手房更多定位刚需，对应客群注重性价比，导致市场以价换量，而“好房子”定位改善需求，对应客群更注重质价比，叠加“好房子”供应仍相对有限，预计短期热度仍有望持续；4）部分房企报表端已见改善迹象，如滨江、建发中报同比正增长。个股建议关注：1）受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续看好净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。政策：北上相继优化调控政策，好房子&城市更新推进有望提速。继2015年后城市工作会议再次上升至中央层面，会议明确城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，同时强调以推进城市更新为重要抓手，预计好房子&城市更新有望提速。8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，8月北上相继出台宽松政策，潜在政策空间犹存。资金：民营房企信用债发行回暖，后续房贷利率下行仍有空间。7月单月新增居民中长期贷款-1100亿元，同比少增1200亿元。2025Q2央行新发放个人住房贷款利率3.09%（2025H1为3.1%），延续下行趋势。民营房企信用债发行有所回暖，8月新城控股2025年以来首次发行信用债。楼市：7-8月成交略显乏力，“核心区+好房子”仍具结构性机会。7月重点50城新房日均成交同比降23.7%，环比降32.4%；8月（截至25日）重点50城新房日均成交环比降7.4%。7月重点20城二手房日均成交同比降4.5%，环比降4.2%，8月（截至25日）重点20城二手房日均成交环比降8.5%。7-8月成交略显乏力，但部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，仍具结构性机会。地市：供应成交规模环比回落，核心城市优质地块维持较高热度。7月百城土地供应建面1亿平米，环比降9.1%；百城成交建面0.88亿平米，环比降18.8%；百城平均溢价率6.54%，环比升1pct。2025年以来，重点城市好房子项目保持较好去化，叠加优质地块供应力度加大及头部房企投资策略趋于一致，核心地块保持高溢价成交，预计下半年土地市场仍将延续“缩量提质”模式。房企：7月销售季节性回落，拿地销售金额比环比提升。克而瑞百强房企2025年7月单月销售金额同比下滑25.2%，环比降38.9%；前7月累计销售金额同比下滑13.2%。7月整体楼市供求迎来季节性回落，预计8月新房成交绝对量或将延续低位波动，核心区域配套、产品俱佳的项目仍将保持热度。7月50强房企平均拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别升14pct、降4pct，绿城中国、中海拿地强度靠前。板块表现：7月申万地产板块涨4.25%，跑赢沪深300（3.54%）；截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍，估值处于近五年99.92%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：好房子及城市更新推进有望提速，潜在政策空间犹存3资料来源：中国政府网、新华网、平安证券研究所 好房子及城市更新推进有望提速，潜在政策空间犹存：继2015年后，城市工作会议再次上升至中央层面，部署城市工作七方面重点任务，会议明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，要求着力建设绿色低碳的美丽城市，预计安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”有望加快推广和建设。同时会议强调以推进城市更新为重要抓手、稳步推进城中村和危旧房改造，叠加政治局会议强调高质量开展城市更新，预计各地城市更新有望进一步提速。 8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，8月北上相继出台宽松政策，潜在政策空间犹存。。时间文件/出台部门主要内容7月15日中央城市工作会议我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；会议部署城市工作七方面重点任务，涉及建设绿色低碳城市等。7月30日中共中央政治局召开会议落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新8月18日国务院第九次全体会议采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求中央层面政策细则4资料来源:北京市人民政府网站、重庆市人民政府办公厅网站、北京市住房和城乡建设委员会网站、苏州市人民政府网站、上海市房屋管理局官方公众号，国家统计局、中指、上海中原地产、上海房地产经纪行业协会、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：北上相继优化调控政策，为一线城市政策打开想象空间 北上相继优化调控政策，为一线城市政策优化打开想象空间：根据国家统计局数据，8月北京、上海4-6月二手房价格环比降幅持续扩大，本次政策出台利于修复短期市场情绪，为一线城市后续政策优化打开想象空间。北京符合条件居民家庭五环外购房不限套数，上海符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士均视同居民家庭。根据中指数据， 2025年前7月北京五环外新房成交占比达81.6%、二手房占比为51.1% ，根据上海中原房地产数据，2024年上海外环外新房成交占比达67.7%、二手房占比为52.1%，预计短期外围供应相对健康、交通便利区域市场有望迎来提振。时间城市主要内容7月10日北京支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款7月18日重庆促进住房消费健康发展。多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设，持续推进城中村和城乡危旧房改造。加大租购住房、城镇老旧小区住宅加装电梯提取住房公积金支持力度。引导金融机构合理降低商业性个人住房贷款利率，优化个人住房套数认定办法，支持改善性住房消费。2025年5月30日至12月31日期间，对在我市中心城区新购商品住房，且在一年内出售中心城区原有住房的，给予新购住房总房款1%的补贴；对在我市中心城区新购商品住房单套建筑面积140平方米以上的，给予总房款0.5%补贴。8月8日