房地产行业：上海发布楼市新政，开启地产政策调整期

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 10 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 上海发布楼市新政，开启地产政策调整期 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 上海发布楼市新政，取消外环限购套数限制等。2025 年 8 月 25 日，上海市住建委、房管局、财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，主要包含限购政策、利率及公积金政策三方面的新增放松： 第一，对上海居民家庭及缴纳社保满 1 年的非居民家庭，取消外环购房套数限制； 第二，单身人士开始按照居民家庭执行限购政策，即单身人士二套购房放松； 第三，不再区分首二套房贷利率，即上海二套房贷利率下限由原先的LPR-5bp 降至首套下限 LPR-45bp； 第四，公积金贷款最高额度上调 15%，首套最高贷款额度从 160 万元提至 184 万元，多子女家庭首套从 192 万元提至 216 万元，二套最高贷款额度从 130 万元提高至 149.5 万元，且支持住房公积金“又提又贷”。 ⚫ 套数放松配合二套利率下调，上海政策调整更细致。25 年 8 月 9 日，北京也出台了限购放松政策，符合条件的居民家庭在五环外购房不限套数，与北京政策相比，上海政策配合限购套数的放松，出台了二套利率下调政策，政策调整更加细致全面。 ⚫ 低库存+更细致的政策调整，上海政策效果可期。上海是全国最为健康的房地产市场，截至 25 年 7 月，上海取证未售库存 736 万方，对应去化周期 7.6 个月，为目前短期库存去化周期最低的城市。25 年 7 月由于整体地产市场的不景气，上海去化周期也出现了一定翘尾迹象，但上海地产市场本身基础较好，库存水平较低，且上海约 85%的库存累计在外环非核心区，本次政策针对性较强，8 月地产新政的及时出台，将更好助力上海市场的需求落地。 ⚫ 再度开启地产政策调整活跃期，看好地产板块投资机会。25 年以来较长的政策空窗期后，地产市场量价回落，25 年 8 月，国常会重提“止跌回稳”，并强调“采取有力措施”，北上接连取消外环购房套数限制，再度开启地产政策调整活跃期。下半年，常规政策中深圳限购放松仍有空间，非常规政策中收储规则和考核方式的调整可期待，供需两侧政策的持续发力将共同稳定市场预期，加大达成“止跌回稳”目标概率，房企经营质量将因此提升，看好地产板块投资机会。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-08-25 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -4%9%22%34%47%60%08/2411/2401/2503/2506/2508/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 10 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 7.16 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 133.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.41 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 19.3 17.8 12.6 10.7 3.8% 4.0% 保利发展 600048.SH 人民币 8.30 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 19.9 16.5 15.4 13.8 2.5% 2.9% 新城控股 601155.SH 人民币 15.93 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 44.1 32.5 8.0 7.4 1.3% 1.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.24 2023/9/21 买入 11.56 -0.37 -0.11 - - 50.9 30.8 -2.9% -0.9% 建发股份 600153.SH 人民币 11.45 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 9.2 7.9 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 5.22 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 12.1 10.9 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.66 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 11.1 9.2 2.4 0.6 9.7% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 5.68 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 101.8 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.44 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 8.1 7.5 5.7 5.2 4.4% 4.6% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.30 2025/4/6 买入 2.21 0.29 0.38 7.2 5.4 4.1 3.1 3.2% 4.0% 越秀地产 00123.HK 港币 5.12 2025/4/8 买入 6.66 0.28 0.36 16.8 13.1 3.4 3.2 1.8% 2.2% 华润置地 01109.HK 港币 31.76 2025/4/6 买入 29.30 3.63 3.87 8.0 7.5 5.1 4.9 8.7% 8.5% 万物云 02602.HK 港币 26.00 2023/8/25 买入 59.79 1.29 1.52 18.3 15.6 5.8 5.1 9.1% 10.8% 保利物业 06049.HK 港币 37.40 2023/8/23 买入 66.83 2.84 3.07 12.0 11.1 4.2 3.9 14.8% 14.6% 招商积余 001914.SZ 人民币 13.01 2025/5/6 买入 13.94 0.87 0.94 14.9 13.8 6.0 5.1 8.4% 8.5% 绿城服务 0286