房地产行业数列天下~5000万套新房数据如是说：交付增速，精装修率，物业费和其他

中信证券研究部张全国 陈聪 张若海 孙明新 罗鼎联系人：李金哲2020年1月2日数列天下——5000万套新房数据如是说交付增速，精装修率，物业费和其他报告核心工作2核心工作及结论 搜集搜房网、安居客的新房数据，建立了覆盖592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计4万个新盘项目，项目户数合计超过5000万户的样本项目。 对交付增速，竣工周期，精装修率，物业费等作了定量测算。 预计2020年竣工面积8.2亿平米，同比增长13%。 竣工周期在4年内拉长4.3个月。 精装比例从2015年9%提升到2019年的24%，2021年这一数字有望达到38%。目录CONTENTS31.数据获取：数源全量搜集，多维交叉验证2.竣工前瞻：关键因素分析3.下游策略：产业链数据进一步跟踪探索41.数据获取：数源全量搜集，多维交叉验证I.数据采集：全量样本优势，数据具备前瞻II.数据清理：多源交叉验证，保证数据质量数据源说明——现有数据源缺乏前瞻性 国家统计局 优点：官方数据源，权威可信，定期公布。 问题：T+20更新上月竣工历史数据，比较滞后；各项指标不存在勾稽关系。 上市公司公告 优点：前瞻性高，历史完成率在99%左右。 问题：企业一般在年报发布次年计划，比较之后；只有少数披露相对透明的公司会披露。数据源优缺点对比数据源对比国家统计局上市公司公告搜房网/安居客更新频率月度年度月度或高频前瞻性无(历史数据)有前瞻性(1年)更具前瞻性(1-2年)准确性较好极好较好搜集难度简单(结构化好)较难(数源分散)中等(有一定反爬)数据源说明——数据全量搜集6 第三方数据源 搜房网，字段包含在售项目名称、位置、开发商、房价、物业、物业费、楼栋数、总户数等； 安居客，项目数量更多，但是数据字段缺失较为严重。 采集说明 使用分布式数据采集架构。 搜房网：采集592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计5.2万新盘项目，项目户数合计超过7000万户。 安居客：采集528个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计6.6万楼盘项目，项目户数合计超过8000万户。 数据价值 颗粒度细，包含楼盘详细信息，包括开盘时间，竣工时间，装修状况，物业费等； 前瞻性强，跟踪Y+2数据，具备一定预测性； 通用性强，对房地产开发、物业管理、建材、家电家具等行业具有指导意义。数据清理——多源交叉验证，确保数据准确7 数据清理：促进数据挖掘 构建数据清理字典：头部开发商、物业公司字典；全国660个城市的字典（级别、省会、人口、GDP）； 离群值处理：基于行业理解精准识别异常值，剔除数据噪音。 数据对齐：保证数据准确 单网站数据去重：基于模糊匹配规则，结合不同字段特性组合赋权，进行数据去重； 跨网站数据对齐：基于字符串相似性和语义相似性构建特征向量，使用分类模型判断数据是否是同一实体。 升维方法：寻找关联变量 基于数据采集和数据清理构建样本数据。 样本数据、样本项目：覆盖592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计4万个新盘项目，项目户数合计超过5000万户。 以项目数据为基础，研究竣工面积增速、精装修率。数据校验——年度趋势和统计局数据有较强相似性82015年至2018年，统计局公布年度竣工面积在10亿平左右，样本数据合计竣工面积6亿平左右，我们认为样本数据覆盖度达到60%，有一定代表意义；对比样本数据和统计局发布数据的历史记录，年度竣工面积同比增速变化高度一致，我们判断，样本数据清理规则有一定科学性，具备一定代表性。2015-2018年统计局与项目样本竣工数据对比 单位：万平米资料来源：国家统计局，搜房网，安居客，中信证券研究部-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%020,00040,00060,00080,000100,000120,0002015年2016年2017年2018年统计局竣工面积样本项目竣工面积统计局竣工增速样本项目竣工增速92.竣工前瞻：影响后周期关键因子I.4年竣工周期拉长4.3月II.样本项目竣工面积2020年预计增长13%III.精装占比持续提升竣工周期拉长4.3月10 本报告定义的竣工周期，不是开工到竣工时间，而是开盘到交房时间； 通过样本数据测算，竣工周期逐季波动上升，2015Q1平均18.8个月，2019Q4增加至23.1个月，竣工周期在4年内拉长4.3个月； 头部房企平均竣工周期更长，但竣工周期稳定， 5年间平均竣工周期都在22个月左右。非头部房企平均竣工周期明显拉长，有快速和头部房企看齐的趋势。而近年来头部房企市占率的快速提升，也拉长行业平均竣工周期。2015-2019年开盘项目平均竣工周期 单位：月资料来源：搜房网，安居客，中信证券研究部数据科技组 。注：头部房企包括：碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地、绿城、新城、华润、世茂、金地、龙湖。2015-2019年开盘项目中不同类别房企竣工周期样本数据显示：2020年竣工面积预计增长13%11样本项目2020年竣工面积预计8.2亿平米，同比增长13%，其中2020Q4同比增长19%。样本项目2021年竣工面积预计8.5亿平米，同比增长3%。考虑到2020年在售项目可能统计不全面，我们预计竣工面积增速应该更高。2019-2021年样本项目竣工面积/增速 单位：万平米2019-2020年样本项目月度竣工面积 单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部不同城市竣工表现12一二线城市的竣工面积在2020年四个季度预计均会保持小幅增长，其中二季度同比增速最快，四季度仍是竣工高峰。重点城市方面，预计广州在竣工端回暖明显，四个季度均保持持续增长；北京前三个季度保持增长，四季度小幅回落；深圳除一季度竣工端较为低迷，后三个季度均会保持增长。三四线城市在2020年竣工的表现相对较为疲软，预计除了在2020年第二季度保持同比小幅增长之外，剩下三个季度均有不同程度的回落。2019-2020年分季度样本项目一二线城市竣工面积 单位：万平米2019-2020年分季度样本项目三四线城市竣工面积 单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部北广深竣工面积持续增长，上海相对疲软132019-2020年分季度样本项目北京竣工面积 单位：万平米2019-2020年分季度样本项目上海竣工面积 单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部2019-2020年分季度样本项目广州竣工面积 单位：万平米2019-2020年分季度样本项目深圳竣工面积 单位：万平米华东华南地区竣工维持高位，西南地区增长迅速14资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部2019-2020年分地区样本项目竣工面积 单位：万平米华东、华南、华中地区竣工面积近两年分列竣工面积一、二、三名。其中华东地区，2020年竣工面积预计超2亿平米，同比增长20%；华南和华中地区竣工面积在2020年也将维持高位，预计分别达到1.7亿平米和1.3亿平米；按增速看，虽然西南只有四个省，竣工面积绝对值相对较少，但是在2020年的预计竣工面积