房地产行业2020年投资策略：政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头

证券分析师：曹一凡 A02305181100022019.12.29政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头房地产2020年投资策略 2主要内容1. “稳字当头”，政策双重改善2. 一二线触底回升，棚改或是最大变量3. 拿地开工比创新高、明年销售小幅下行4. 重视安全边际、寻找逆周期龙头 www.swsresearch.com31.1 “稳”字当头，因城施策边际再均衡我们认为政策是2020年板块估值上修的主要驱动力，房住不炒大基调下因城施策保障刚需。随着2019年下半年以来去化下行，销售面积增速在0左右震荡，各地方政府行政政策开始边际再均衡。因城施策下各地方城市步入独立地产周期资料来源：国家统计局、申万宏源研究政府“稳地价稳房价稳预期”调控政策改善政策收紧成交上行成交下行库存上行价格上行价格下行库存下行开发商补库存拉动投资因城施策边际再均衡1234567891房住不炒保障刚需 www.swsresearch.com41.2 板块窄幅波动、2020年政策边际改善我们预计2020年整体调控框架稳定，板块进入窄幅波动区间。房住不炒定基调，因城施策防失速。住建部2020年会议继续提出着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。房住不炒大基调下板块进入窄幅波动区间0%50%100%150%200%250%300%沪深300申万房地产指数行政收紧行政宽松货币宽松货币收紧货币中性偏紧货币宽松行政宽松货币宽松行政收紧货币收紧行政中性货币边际宽松资料来源：Wind、申万宏源研究2020年政策边际改善(30)(20)(10)01020304050602005-07-012005-11-012006-03-012006-07-012006-11-012007-03-012007-07-012007-11-012008-03-012008-07-012008-11-012009-03-012009-07-012009-11-012010-03-012010-07-012010-11-012011-03-012011-07-012011-11-012012-03-012012-07-012012-11-012013-03-012013-07-012013-11-012014-03-012014-07-012014-11-012015-03-012015-07-012015-11-012016-03-012016-07-012016-11-012017-03-012017-07-012017-11-012018-03-012018-07-012018-11-012019-03-012019-07-012019-11-01商品房销售面积:累计同比70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比330新政，非限购城市首套房首付比降至25%非限购城市首套房首付比降至20%，二套房30%十九大提出加速建立购租并举住房制度严肃查处“首付贷”，防范泡沫；北京、广州认房认贷松绑限购，央行首套房重启“认贷不认房”标准房地产营改增相继出台国四条、国十一条、新国十条、929新政，提高首套房首付至30%，二套房首付40%上海加码“认房又认贷”，天津首付参考商贷因素相继出台公积金新政、新国八条，提高二套房首付比至60%；上海、重庆正式实施房产税新国五条出台，央行地方分支机构可自行提高首付比及贷款利率；自有住房出售严格计征20%所得税新国六条，鼓励住房消费；房贷利率七折，首套房首付比20%, 契税下调至1%落实一城一侧、因城施策的长效调控机制落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激手段 www.swsresearch.com51.3 调控范围臻至极致 2016年9月30日以来，累计百城以上出台或升级了限售限购等调控，囊括了所有一二线及重点三四线城市。2019H1仅4个城市新增或加强调控政策。资料来源: 各地方政府网站、申万宏源研究2016201720182019H11城约60城约31城及海南省约3城新增限售或调控升级城市上海北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、菏泽、宁波等海南、上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、丹东、苏州、赤峰约15城约67城约23城及海南省约4城新增限购或调控升级城市北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、昆山等北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山等海南、上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、扬州、青海口、丹东、西安、赤峰22016年930以来调控囊括了所有一二线城市及重点三四线 www.swsresearch.com61.4 落户限制持续放宽，利好大型以上城市 2019发改委提出新型城镇化建设重点任务：大城市落户限制取消或将放开放宽，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市应当全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市应当放开放宽落户条件，取消重点群体落户限制，预计影响数量近百城。 长三角常住人口与户籍人口差值达2233万人，I型大城市以上逾1700万人。珠三角常住人口与户籍人口差值达2411万人，特大城市以上逾2300万人，珠三角户籍矛盾更集中于特大及以上城市。资料来源: Wind、申万宏源研究长三角I型大城市潜在购买力较强珠三角特大城市以上户籍限制对购买力影响较大划分标准户籍人口：万人 常住人口：万人 常住-户籍：万人1000万人以上14552424969500万-1000万人697844147I型大城市 300万-500万人22362861626II型大城市 100万-300万人54735810337100万人以下33073462155规模等级大城市中小城市和小城镇超大城市特大城市划分标准户籍人口：万人 常住人口：万人 常住-户籍：万人1000万人以上138227931411500万-1000万人6691630961I型大城市 300万-500万人18502076227II型大城市 100万-300万人46448925100万人以下13291117(212)规模等级大城市中小城市和小城镇超大城市特大城市 www.swsresearch.com71.5 LPR拐点已现，流动性放宽预期增强7LPR拐点已现资料来源:Wind、申万宏源研究 按揭贷款韧性较强，新增个人住房贷款占比2016年以来持续下行，较2018年微降，2019年下半年以来提升较为明显。 一年期LPR9月以来回落，五年期11月下调5个bp，房贷利率高位拐点预计明年出现。居民中长期贷款稳中有降0%20%40%60%80%100%120%2009-012009-062009-112010-042010-092011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-12201