房地产行业2020年投资策略：一年之计在于春

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 一年之计在于春 房地产行业 2020 年投资策略｜2020.1.2 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 我们预计，2020 年将出现政策稳定，房地价稳定的高位平衡局面。优秀的龙头公司正试图超越行业本身，寻求基业长青之道。 ▍2019 年行业平稳收官，预计 2020 年房地价依旧平稳，销售稳中有升。最新行业数据显示，2019 年全年龙头公司销售额同比增长 14.5%。展望 2020 年，我们预计新增按揭利率随 LPR 将稳中有降，产业政策的目标仍是稳地价，稳房价，稳预期，调控水平不断提升，从当前来看则以托底需求为主。我们预计，2020 年全年商品住宅销售额同比增长 3.1%。房价则保持稳定。 ▍建安相关投资预计增速继续上升，竣工持续反弹，全产业链维持高景气。我们认为，由于单位面积单位时间的投资强度上升，建安相关的开发投资在 2020 年可能增速继续提升。拉长开发周期导致的开竣工背离已经结束，竣工面积较长时间的反弹已经开始。房地产全产业链预计维持高景气。 ▍预计房地产行业仍能在一段时间内维持高位平衡。尽管我们认为中国房地产市场的库存规模较大，真实需求不足以长时间维持如此之高的交易规模。但短期而言，只有稳定住开发规模，才能保证地价和房价的稳定。而且，我国居民杠杆率水平不高，政策水平不断提升。从中期看，房地产市场预计能在高位稳定一段时间。 ▍来自地产，超越地产——开发行业龙头的未来并不迷茫。在房价和地价较为稳定的阶段，我们预计企业普遍面临盈利能力下降的威胁，一部分企业凭借较低的资金成本和开发能力占据更大市场份额和盈利空间。另外，随着投资眼光提升，服务能力积累，企业分拆相关政策也日渐成熟，凭借产业链中的强势地位，以及人才和管理优势，部分房地产龙头企业的价值将超越地产开发行业，实现基业长青。 ▍风险提示：房地产企业盈利能力下降的风险。2020 年一季度后重提房地产调控的风险。 ▍投资策略：一年之计在于春，超配地产，推荐龙头。我们认为，2020 年初政策稳定，企业业绩纷纷兑现，土地市场波澜不惊，可能是全年最好的配置地产股的窗口。我们建议投资者把握低资金成本，高开发能力，多元业务积累的主线，重点推荐万科 A（万科企业），保利地产，华夏幸福，龙湖集团，世茂房地产，中南建设，旭辉发展控股等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE （元） （元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 万科 A 买入 32.18 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 10.5 8.7 7.2 5.7 万科企业 买入 29.70 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 9.7 8.0 6.7 5.2 华侨城 A 买入 7.79 12.92 1.29 1.47 1.67 1.90 6.0 5.3 4.7 4.1 招商蛇口 买入 19.87 33.38 1.89 2.31 2.87 3.45 10.5 8.6 6.9 5.8 中南建设 买入 10.55 14.64 0.59 1.01 1.74 1.81 17.9 10.4 6.1 5.8 保利地产 买入 16.18 19.43 1.59 2.05 2.66 3.19 10.2 7.9 6.1 5.1 华夏幸福 买入 28.70 26.51 4.03 5.09 6.27 8.80 7.1 5.6 4.6 3.3 金地集团 买入 14.50 12.43 1.79 2.07 2.28 2.49 8.1 7.0 6.4 5.8 龙湖集团 买入 32.61 20.93 2.16 2.82 3.42 4.05 15.1 11.6 9.5 8.1 世茂房地产 买入 26.98 26.53 2.59 3.44 4.49 5.24 10.4 7.8 6.0 5.1 光大嘉宝 买入 3.90 6.97 0.76 0.60 0.65 0.69 5.1 6.5 6.0 5.7 旭辉控股集团 买入 5.89 7.78 0.71 0.87 1.07 1.28 8.3 6.8 5.5 4.6 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 12 月 31 日收盘价，港股股价已经按照即时汇率调整为人民币，以比较 NAV 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 2020 年投资策略｜2020.1.2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 春江潮水连海平，海上明月伴潮生 ................................................................................... 1 回顾 2019：行业整体平稳 ................................................................................................ 1 龙头公司稳中有进 ............................................................................................................. 1 展望 2020：按揭利率稳中有降 ......................................................................................... 3 产业政策力求行业平稳 ...................................................................................................... 5 维持 2020 年商品住宅销售额同比增长 3.1%的判断 ......................................................... 5 艳艳随波千万里，春江何处不月明 ................................................................................... 6 房地产投资极具韧性 ......................................................................................................... 6 竣工确定性强，地产产业链表现值得期待 .........