房地产行业2020年度投资策略：行业新形势，房企新形态

1 / 32 CHINA GALAXY SECURITIES CO., LTD. 中国银河证券股份有限公司 CHINA GALAXY SECURITIES CO., LTD. 行业新形势，房企新形态 ——房地产行业2020年度投资策略 房地产行业分析师/潘玮 执业证书编号：S0130511070002 2020年1月 2 / 32 CONTENTS CHINA GALAXY SECURITIES 01 | 房地产行业在国民经济中的重要地位 02 | “去库存”告一段落，各线城市库存分化 03 | 行业政策新形势 04 | 行业财务稳健，持仓估值双低凸显配置价值 05 | 未来新趋势，房企新形态 3 / 32 China galaxy securities CHINA GALAXY SECURITIES 01 |房地产行业在国民经济中的重要地位 1 2 3 4 5 China galaxy securities 房地产行业在·国民经济中的重要地位 4 / 32 CHINA GALAXY SECURITIES 2 3 4 5 China galaxy securities 1.1 房地产行业是我国经济的重要支柱 房地产业对GDP贡献程度较高，是我国经济增长的重要推动力。截至2018年，房地产业产值已达到50101亿元，在GDP中比重为6.01%，与地产相关的行业产值占GDP比例在30%左右，对经济的拉动作用显著；2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元，房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。 房地产业增速放缓，但作用依然显著。“房住不炒”已成为未来行业调控的主基调，投机需求逐步离场，市场预期正在转变，行业销售规模虽已告别高增长时代，但也将保持15万亿以上的规模，所以无论从规模还是结构分析，房地产行业对经济发展仍有举足轻重的作用。 1 资料来源：中国银河证券研究院整理 中国房地产产值占GDP比重 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%0100002000030000400005000060000房地产业产值（亿元）房地产业占GDP比重(%)房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200004000060000800001000001200001400002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重(%)房地产行业在·国民经济中的重要地位 5 / 32 CHINA GALAXY SECURITIES 1.2 地方政府对房地产行业依赖程度较大 目前我国国有土地使用权出让金逐年上升，2018年为62875.11亿元，占财政收入比重为37.52%，相比于税收收入约45%的比重，该数值较为可观，地方政府对房地产业依赖较大，房地产业关系到政府与国家的经济命脉。但这种依赖也增强了房地产的投资属性，容易造成房地产业的过度增长甚至泡沫的形成。 判断：本轮调控是基于房地产重要性的国家级战略选择，是一个长期行为，也会维持很长的时间。 1 资料来源：中国银河证券研究院整理 2 3 4 5 China galaxy securities 国有土地使用权出让金占财政收入比重 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00201020112012201320142015201620172018地方国有土地使用权出让金（亿元）地方税收收入（亿元）地方国有土地使用权出让金占财政收入比重(%)房地产行业在·国民经济中的重要地位 6 / 32 China galaxy securities CHINA GALAXY SECURITIES 02 | “去库存”告一段落，各线城市库存分化 1 2 3 4 5 “去库存告一段落，各线城市库存分化” China galaxy securities 7 / 32 CHINA GALAXY SECURITIES 2.1 商品房库存总量处于低库存阶段 我国商品房市场当前处于低库存阶段。2015年12月，习总书记在中央经济工作会议上首次提出供给侧改革的五大重点任务“三去一降一补”，“去库存”作为重点任务之一，之后房地产行业进入去库存阶段。“棚改货币化”也为主要抓手，2015年起每年实际棚改数量均在600万套以上，棚改财政支出也增加至1700亿元，去库存政策效果明显。 在经历两年的快速去库存之后，2018开始行业去库存的速度开始逐步减慢，这主要是由于在“房住不炒”的政策基调下，政策主要以调控为主，需求得不到有效释放。截至2019年10月，我国住宅类商品房待售面积为2.24亿平方米，同比降幅收窄至12.9%，去库存的速度虽有所下降，但总量仍处在低位，较15年高点下降了54%。2019年以来，由于房企在融资压力下加快销售促回款，推动库存量进一步下降。 资料来源：中国银河证券研究院整理 住宅商品房待售面积（万平米）及同比 重点关注的15城库存及去化周期情况 1 2 3 4 5 China galaxy securities -30-20-100102030405060050001000015000200002500030000350004000045000500002012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-10住宅商品房待售面积/万平米同比/%(右)0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.000200000400000600000800000100000012000002013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/915城库存/套15城狭义去化周期/月(右)“去库存告一段落，各线城市库存分化” 8 / 32 CHINA GALAXY SECURITIES 2.2各线城市库存分化显著，风险下沉到三四线 总体结论：一二线库存总量处于低位，三四线库存压力较大。从库存总量上看，一二线城市库存总量处于低位，分别较高点下降27%、22%，而三线城市库存仍面临较大