【债券分析】2025年上半年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 债券分析 2025 年 08 月 09 日 【债券分析】 2025年上半年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理  2025 年上半年，稳住楼市总基调不变，政策持续用力推动房地产市场止跌回稳，土地成交市场有所回暖，全国土地成交额为 12212 亿元，同比提升 12%，核心城市加大优质地块供应力度叠加房企积极拿地，土地溢价率同比提升 6 个百分点至 11%，城投拿地占比同比下降 8 个百分点至 30%。  展望后市，回收存量土地和住房、推进城市更新、建设“好房子”等优化房地产市场供给政策持续推进，北京、上海、杭州等核心城市持续推出优质地块，预计土地成交市场将继续回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅或继续收窄。  通过对比分析月度频次的土地成交金额及增速以及财政部公布的土地出让收入金额及增速，可以大致发现土地成交增速变化基本可领先土地出让收入增速一个月左右，因此土地成交市场的回暖或预示着土地出让收入同比降幅或继续收窄。  各省土地成交：18 省土地成交额同比提升，19 省溢价率同比提升 1、土地成交金额：浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为 2369 亿元，其次为江苏、北京，成交额均在 900 亿元以上；而青海、宁夏成交额均不足 20 亿元，区域两极分化持续，优质区域土地成交明显回升。 2、成交溢价率：13 省土地成交溢价率均超 5%，其中浙江、上海、四川均在20%以上，主要由核心地市成交带动，黑龙江、天津等地不足 2%；同比变化上， 19 省溢价率同比提升，浙江、上海、四川均同比提升 10 个百分点以上，而安徽同比下降 11 个百分点。  土地成交额位居前 30 的地市分布情况 1、土地成交金额位居前 30 的地市主要分布在江浙地区。核心城市杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1427 亿元），其次为成都、南京、西安等地，成交金额均在 300 亿元及以上。 2、成交溢价率：土地成交金额位居前 30 的地市中，杭州最高（35.9%），其次为深圳、台州、成都，均在 25%以上，而非核心城市镇江、惠州、乌海、临沂等地溢价率较低。  各省城投拿地：12 省城投拿地额同比提升，19 省城投拿地占比同比下降 1、城投拿地金额：江苏位居第一，拿地金额为 670 亿元，浙江、山东均在 300亿元以上，而青海、宁夏、黑龙江、甘肃不足 10 亿元。 2、城投拿地占比：16 省城投拿地占比在 30%及以上，湖南、安徽、江苏、贵州均在 50%以上，青海、宁夏、内蒙古、北京均不足 10%。从同比变化看，11省城投拿地占比同比提升，湖南、黑龙江、广东提升 10 个百分点以上，其余地区中重庆、江西、上海均下降 20 个百分点以上。  城投拿地金额位居前 30 的地市分布情况 1、城投拿地金额位居前 30 的地市主要分布在江浙地区。南京、镇江、成都、杭州、苏州城投拿地金额均在 100 亿元及以上。从增速看，城投拿地金额前 30的地市中，19 个地市同比有所增长，其中惠州、丽水基数较低、增速超 200%，而武汉、盐城同比降幅均超 50%。 2、城投拿地占比：城投拿地金额位居前 30 的地市中，12 个城投拿地占比超50%，其中滁州最高（85%），杭州仅 8%（优质地块供应较多，房企拿地积极）。从同比变化看，前 30 地市中，有 11 个地市同比上升，其中丽水、惠州同比提升超 30 个百分点，武汉同比下降超 30 个百分点。  风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。  证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 联系人：王少华 邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创固收】新一轮关税税率落地，经济冲击或逐步兑现——7 月海外月度观察》 2025-08-07 《【华创固收】保险预定利率下调历史回溯及债市影响展望》 2025-08-06 《【华创固收】2025H1 信用债复盘：票息价值回归与信用 ETF 的兴起》 2025-07-03 《【华创固收】2025H1 可转债复盘：一波三折，强势表现》 2025-07-03 《【华创固收】2025H1 美债复盘：关税主导下的“滞”、“胀”切换》 2025-07-02 华创证券研究所 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、2025 年上半年全国土地成交情况有何变化？ ........................................................ 4 二、2025 年上半年各省份及各地市土地成交现状分析 ................................................ 5 （一）各省土地成交：18 省土地成交额同比提升，19 省溢价率同比提升 ................ 5 （二）土地成交额位居前 30 的地市分布情况 ............................................................... 6 三、2025 年上半年各省份及各地市城投拿地现状分析 ................................................ 7 （一）各省城投拿地：12 省城投拿地额同比提升，19 省城投拿地占比同比下降 .... 7 （二）城投拿地金额位居前 30 的地市分布情况 ........................................................... 8 （三）拿地金额位居前 30 的城投主体情况 ................................................................... 9 四、风险提示 ................................................................................................................... 10 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 2025H1 全国土地成交额同比提升 12%，城投拿地占比为 30% ........................... 4 图表 2 2021-2024 年土地成交额、土地出让收入月度同比变化情况 ............................... 5 图表 3 2024-202