地产行业周报：“好房子”热度有望延续，重申中期维度拥抱优质企业

1“好房子”热度有望延续，重申中期维度拥抱优质企业证券研究报告2025年8月17日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：“好房子”热度有望延续，加速产品迭代、提升质价比及开发速度或为中期房企重要竞争力。当前市场逐步认可“好房子”去化较好，但担忧随着供应增加其持续性或不足，我们认为：1）相比存量旧规新房及二手房，2024年以来“好房子”的供应仍相对有限；2）相比智能手机、新能源车等行业产品迭代，“好房子”建造依托土地这一核心生产资料，而优质地块供给相对有限，或利于“好房子”维持相对较好供需结构及盈利水平；3）优质房企在品质、口碑等门槛，利于维持其产品竞争力；4）中期维度来看，在品质不断提升背景下，类似新款手机对旧款手机价格冲击，均要求开发商不断打磨产品品质（如2025年部分带露台第四代住宅在采光及私密等方面的优化），同时提升产品去化流速，在新产品推出前实现旧产品快速去化。 参考三四线城市演变路径，未来楼市或走向分化提质供给优化。在近期专题《从成本加成到价值回归：商品房定价逻辑的嬗变与未来》中，我们提到部分三四线城市房价跌到5000元/平以下后逐步止跌、同时建发等品质房企在三四线项目价格保持稳定、此外随着部分房企回归一二线，三四线供给格局持续优化。我们认为未来全国楼市或也将类似三四线走向分化、提质与供给优化，一方面存量旧规产品在价格持续下跌以后，后续将呈现跌幅放缓与成交萎缩；另一方面“好房子”有望维持较好去化率，同时随着部分房企退出，行业格局将逐步优化。 重申把握中期确定性，拥抱库存结构优、拿地及产品力强房企。我们认为行业将走向分化、提质及格局优化，重申淡化对短期市场整体及个别政策的关注，从中期维度拥抱受益行业趋势的优质企业，持续推荐库存结构优、拿地及产品力强房企，再次建议关注2024年末专题《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》，报告中得分前二名的建发国际集团、华润置地2025年年内涨幅分别达54.9%和53.7%。 短期维持三重选股逻辑：1）关注受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续看好净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。政策环境监测：苏州、福州优化房地产政策，东莞发文继续收储。市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(8.9-8.15)重点50城新房成交1.3万套，环比升5.7%，重点20城二手房成交1.6万套，环比升1.9%。8月（截至15日）重点50城新房月日均成交同比降26%，环比降14.1%；重点20城二手房月日均成交同比升0.6%，环比降8.2%。2）库存环比微升，去化周期20个月。截至8月15日，16城取证库存9128万平，环比升0.1%，去化周期20个月。3核心摘要资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行78亿元。2）地产股：本周房地产板块涨3.94%，跑赢沪深300（2.37%）；当前地产板块PE（TTM）45.46倍，估值处于近五年99.84%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。4重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年8月15日股息率4.35%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少贝壳-W：经纪头部、高弹性标的 2024年二手、新房市占率为31%和11%，受益二手房成交回暖（高成交量）+三四线新房承压（高渠道佣金率） 中期二手房及新房市占率仍有提升空间、家装家居贡献增量业绩，预计2025年经调净利增长15% 重视股东回报，2024年回购+股息对应底线回报5.1% 截至2025年8月15日，年内涨幅仅3.9%，远低于恒生指数（26%）建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年8月15日，最新股息率5.81% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年8月15日仅0.38倍PB，股息率4.2%，年内涨幅18.5%，低于恒生指数（26%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年8月15日）/2024年销售额比为16%，截至2025年8月15日，PB0.71倍，年内涨幅23.3%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、同花顺、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理5资料来源：东莞市住房和城乡建设局网站，苏州市人民政府网站，福州市自然资源和规划局网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年8月13日 福州精简规划建设审批 ，优化容积率计算规则，优化项目规划管理，优化项目验收机制，支持项目预售回款2025年8月11日 东莞继续征集存量商品房用作保障性住房2025年8月12日 苏州住房公积金贷款首付比例调整为不低于15%，支持物业费提取住房公积金市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(8.9-8.15)重点50城新房成交1.3万套，环比升5.7%，重点20城二手房成交1.6万套，环比升1.9%。8月（截至15日）重点50城新房月日均成交同比降26%，环比降14.1%；重点20城二手房月日均成交同比升0.6%，环比降8.2%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.8.2424.10.2424.12.2425.2.2425.4.2425.6.24万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.82024.10 2024.122025.22025.42025.62025.8新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W1