非银行金融行业养老产业现状研究专题(八)：机构养老-养老地产之案例篇，多元主体共建“银发家园”

养老产业现状研究专题（八）机构养老&养老地产之案例篇 多元主体共建“银发家园” 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 非银行金融 2025 年 8 月 15 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（一）：养老金融业蓬勃发展-强于大市 20240813 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（二）：养老服务迈向多元，养老用品日趋丰富-强于大市 20240911 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（三）：养老照护服务重在实现“居家社区机构相协调”-强于大市 20241010 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（四）：个人养老金制度试点运行平稳，拟全面实施-强于大市 20241023 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（五）养老金融的银行实践：国内举措、国际经验与展望-强于大市 20250302 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（六）机构养老&养老地产总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用-强于大市20250306 【平安证券】行业深度报告-非银行金融-养老产业现状研究专题（七）机构养老&养老地产之案例篇：险企发挥比较优势，铸造 CCRC 行业标杆-强于大市 20250609 证券分析师 王维逸 投资咨询资格编号 S1060520040001 BQC673 WANGWEIYI059@pingan.com.cn 杨侃 投资咨询资格编号 S1080514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 李冰婷 投资咨询资格编号 S1060520040002 LIBINGTING419@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1080522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  养老市场：床位供给增加，参与者多元。2023 年下半年，布局康养产业且养老床位数量排名 TOP50 的企业（以下简称“TOP50 企业”）养老床位新增量突破 7.23 万张，同比增长 310%。具体来看：1）布局养老企业床位市场集中度较高；2）平均每家养老床位数量超过 12500 张，大中型企业居多；3）布局养老的主要企业数量占比：专业养老服务运营公司>房地产公司>保险公司>国资控股康养集团，床位数量市场份额：保险公司>专业养老服务运营公司>房地产公司>国资控股康养集团，平均床位数量：保险公司>国资控股康养集团>专业养老服务运营公司>房地产公司。  房地产公司：以既有经验加快养老布局。房地产公司是养老地产主要参与者之一，具备土地资源和住宅开发建设经验优势，康养业态产品线丰富。房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，普遍以重资产模式布局养老地产；普遍采用“会员制”对外出租的盈利模式。房地产公司涉足养老地产开发主要系自身多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活存量资产等因素。其中，①越秀地产旗下越秀康养通过自建自营、公建民营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。②华润置地康养业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位为“高品质康养服务运营商”，聚焦于城市高端养老综合体、持续照料退休社区（CCRC）、城市照护机构、社区康养服务中心等产品类型，通过多元方式拓展康养服务。  专业养老服务运营公司：民营区域性头部机构居多。养老服务运营公司大多通过重资产自建和轻资产租赁物业改造等方式（轻重结合）提供养老公寓、养老社区等项目；普遍采用对外出租的盈利模式，主要面向大众客户、费用标准相对不高。其中，①复星康养构建“复星星堡（城市 CCRC）、星健（护理康复）、蜂邻（社区居家）”三大品牌矩阵，已形成高端养老社区/机构、医养结合康复/护理院、社区居家照护一体化服务的产品形态。截至2025 年 3 月，复星康养已在北京、上海、宁波等 7 个核心城市布局，拟在广州、深圳、厦门等 12 个核心城市进一步拓展。养老机构床位 1.1 万张，管理面积 53 万平方；此外积极与地方平台开展合作，旗下投资及拥有医院核定床位 1.45 万张。截至 2023 年 11 月，成熟养老社区入住率达97%，ROI 达 20%+。②乐成养老的投资与服务覆盖北京、浙江、海南等地区。其中，共和老年公寓是北京首家 PPP 模式公建民营养老机构，不以营利为目的；恭和家园是共有产权集中式居家养老项目，赋予购买者对养老居室的资产权属，相较大额会员押金和高额保费更易为消费者接受。  风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买需求释放和产业发展速度 3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，养老产业投资回报率不及预期。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 非银行金融·行业深度报告 2/ 21 正文目录 一、 养老市场：床位供给增加，参与者多元................................................................................................. 4 二、 房地产公司：以既有经验加快养老布局................................................................................................. 6 2.1 华润置地旗下养老品牌——悦年华.......................................................................................................... 7 2.2 越秀地产旗下养老品牌——越秀康养 ...................................................................................................... 9 三、 专业养老服务运营公司：民营区域性头部机构居多 ............................................................................. 12 3.1 复星康养 ............................................................................................................................................ 13 3.2 乐成养老 ................................