房地产行业周报(2025年第32周)：北京放松五环外限购，新房二手房成交环比下降

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 08 月 13 日 房地产行业周报（2025 年第 32 周） 推荐 （维持） 北京放松五环外限购，新房二手房成交环比下降  板块行情：第 32 周（8 月 4 日-8 月 8 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 2.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 16。  政策要闻：地方层面：1）江苏：江苏省政府 8 月 5 日召开的促消费工作专题会议提出，要持续推动房地产市场止跌回稳，高质量开展城市更新，加大“好房子”建设供给，巩固扩大房票安置成效，更好释放住房消费需求。2）温州：8 月 6 日，据温州发布官微，温州市对住房公积金多项业务政策进行了优化调整。此次政策调整覆盖了灵活就业人员、租房群体、购房家庭、退役军人等多个群体，从缴存认定、提取额度、贷款额度、首付比例到操作流程等多维度发力，切实减轻职工住房负担，激发住房消费潜力。3）苏州：8 月 7 日，苏州市自然资源和规划局宣布，为鼓励姑苏区居民自主更新私有住房，将从 2025 年10 月 1 日起执行新的 14 条住房更新规定，有效期为 5 年。4）北京：8 月 8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数，并从四方面加大住房公积金支持力度。  公司动态：1）金地集团：8 月 5 日发布公告，公司近期新增武汉市 P（2025）058 号桥梁学校 A3-1 地块，项目占地面积 12,798 平方米，容积率 2.25，计算容积率建筑面积 28,767 平方米，权益比例 30.61%，地块用途为住宅用地。土地使用年限为 70 年。项目成交总价 1.905 亿元。2）招商蛇口：8 月 8 日发布公告，公司近期新增项目 5 个，土地面积共计 10.84 万平方米，计容建筑面积共 29.89 万平方米，公司需支付价款共计 56.7 亿元。3）中国海外发展：8 月 8日消息，中海地产以 80.78 亿元竞得的杭州海潮 TOD 项目近日发布规划公示。该项目位于上城区，规划打造 6 幢 19 层高层住宅、7 幢叠墅及 7 幢商业办公楼，系“玖序”高端产品线新作，定位核心区稀缺资产。项目地块总用地面积6.59 万平方米，总开发体量达 31.29 万平方米，楼面价 43353 元/平方米，溢价率 35.58%。  销售端：第 32 周新房成交环比下降 22%，二手房成交环比下降 2%。1）本周20 城商品房成交面积 143 万方，商品房日平均成交面积 20.5 万方，环比下降22%，同比下降 21%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积6240 万方，累计同比下降 8%。3）第 32 周 11 城二手房成交面积 171 万方，日平均成交面积 24.4 万方，环比下降 2%，同比持平。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 6239 万方，同比上升 13%。  投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 11,982.71 1.09 流通市值(亿元) 11,486.79 1.31 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.7% 4.7% 18.1% 相对表现 -1.0% -1.5% -5.6% 相关研究报告 《房地产行业周报（第 31 周）：二手房成交环比下滑，新城控股发行 10 亿中期票据》 2025-08-05 《房地产行业周报（2025 年第 30 周）：新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准》 2025-07-30 《房地产行业周度报告（第 29 周）：新房二手房销售持续下滑，北京扩大公积金直付房租试点范围》 2025-07-22 -8%12%31%51%24/0824/1025/0125/0325/0525/082024-08-12~2025-08-11房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产上涨 2.2%，板块排名第 16 位 ..................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比下降 21%，二手房成交同比持平 .................................... 7 （一）新房市场：第 32 周 20 城成交面积同比下降 21% ............................................. 7 （二）二手房市场：第 32 周 11 城成交面积同比持平 .................................................. 8 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 ............................................................. 9 五、投资建议 ................................................................................................................... 10 六、风险提示 ...............................................................................................