房地产行业北京楼市新政解读：力度有限，但可能是新一轮放松的开始

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年08月11日优于大市1北京楼市新政解读力度有限，但可能是新一轮放松的开始 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2025 年 8 月 8 日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化住房限购政策并加大住房公积金贷款支持力度。符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。国信地产观点：1）新政出台背景是北京房价止跌失败，从 3 月开始重回下跌。2）本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限。3）有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。4）投资建议：房价持续下跌，意味着没有趋势性行情，但有政策“新说法”预期，意味着会有博弈机会。本次北京楼市新政边际释放的购买力恐有限，但有望成为新一轮放松的开始。个股推荐，中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家。5）风险提示：房价进一步下行；政策落地进度效果不及预期。评论： 新政出台背景是北京房价止跌失败，从 3 月开始重回下跌从二手房边际挂牌价看，北京房价在上一轮楼市新政后从 24 年 11 月初止跌。但自 3 月初开始，房价重回下跌，且以月环比衡量的下跌速度逐渐加快，近 2 个月跌幅达到-1.1%，基本回到 2024 年“924”之前的水平。且 2019 年以来，北京房价指数相对全国主要城市并未展现任何优势，也跑输四大一线城市整体。需要提示的是，虽然本次政策聚焦五环外市场，但并不意味着五环内的房价很坚挺。2020 年以来，西城区、东城区、海淀区、朝阳区房价跑赢北京市大盘，主要涨幅在 2021 年入学大年。但从 2023 年初高点算起，东西海朝四区的房价表现，与全市整体没有太大区别，跌幅均为 20%左右。图1：北京二手房挂牌价月环比图2：北京二手房挂牌价指数相比全国其他城市资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：北京核心城区 2020 年以来相对北京整体的房价表现图4：北京核心城区 2023 年以来相对北京整体的房价表现资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理 本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限北京本次限购政策的松绑对购买力的释放主要体现在：1）符合条件的家庭在五环外不限购。2）京籍成年单身人士五环内限购套数增加 1 套。直观看，本次力度不及此前几轮，政策效果恐有限。一方面，考虑到2024 年 4 月符合条件的居民家庭和成年单身人士可在五环外增购一套、2024 年 9 月非京籍连续缴纳 2 年社保或个税即可在五环外购房，已经充分释放过五环外住房购买需求。另一方面，居民普遍对房价走势的预期持续悲观，2025Q2 预期房价上涨的比例仅 8.9%，创近十年历史新低，进一步加杠杆意愿不足，投资需求基本消失，因此成年单身人士满足自住需求更可能通过置换改善完成，而非增购一套。图5：中国城镇储户对未来房价预期图6：中国居民部门杠杆率（%）资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：国家资产负债表研究中心，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3表1：北京市 2024 年以来出台的住房限购限贷放松政策一览（截至 2025 年 8 月 8 日）日期政策类型主要内容2023 年 9 月 1 日优化住房限贷政策居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。2023 年 12 月 14 日优化住房限贷政策1、对普宅认定标准进行优化。2、下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。3、降低商业银行新发放房贷利率政策下限。2024 年 2 月 6 日优化住房限购政策在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满 3 年的要求，通州楼市不再“双限”。2024 年 3 月 27 日优化住房限购政策“夫妻离异任何一方 3 年内不得购房”限购政策宣告废止。2024 年 4 月 22 日优化住房限贷政策2024 年 4 月 23 日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。2024 年 4 月 30 日优化住房限购政策在“本市户籍家庭限购 2 套、成年单身限购 1 套；外地户籍需在本市连续缴纳 5 年社保或个税，限购1 套”的限购政策基础上，居民家庭或成年单身人士还可在五环外增购一套住房。2024 年 5 月 16 日优化住房限贷政策如果购房人在北京市建委查询结果显示为“二套”或“视同购买第二套住房执行（五环外）”的结果，均可以按照二套房信贷政策予以受理，办理贷款。而按照此前的相关政策，居民购买第三套住房，银行不能给予贷款。2024 年 6 月 26 日优化住房限贷政策1、按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例及利率下限。2、优化本市户籍二孩及以上的多子女家庭在商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款中首套住房认定标准。2024 年 9 月 30 日优化住房限购限贷政策一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 20%。三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 3 年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 2 年及以上。符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。2024 年 11 月 18 日优化住房限贷政策一、取消本市普通住房和非普通住房标准。二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号）有关规定执行。三、本市享受契税优惠政策