房地产行业周报：房地产行业第32周周报（2025年8月2日-2025年8月8日）本周新房、二手房成交同比降幅均扩大；北京五环外购房不限套数新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 8 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 32 周周报（2025年 8 月 2 日-2025 年 8 月 8 日） 本周新房、二手房成交同比降幅均扩大；北京五环外购房不限套数 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 158.8 万平，环比下降 28.9%，同比下降 15.5%，同比降幅较上周扩大了 2.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-35.3%、-20.7%、-37.6%，同比增速分别为-43.4%、7.9%、-4.5%。一线城市同比降幅较上周扩大了24.2 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 19.9 个百分点，三线城市同比降幅较上周收窄了 2.5 个百分点。  二手房成交面积同环比降幅均扩大。18 个城市二手房成交面积为 145.5 万平，环比下降 6.6%，同比下降4.8%，同比降幅较上周扩大了 4.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-14.1%、-3.2%、-6.6%，同比增速分别为-6.1%、-8.2%、6.3%。其中，一线城市同比降幅较上周扩大了 2.2 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 13.9 个百分点，三四线城市同比增速较上周提升了 10.4 个百分点。  新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。12 个城市新房库存面积为 11186 万平，环比增速为 0.4%，同比增速为-15.5%；去化周期为 17.9 个月，环比上升 0.5 个月，同比上升 0.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.6、15.8、55.9 个月，一、二、三四线城市环比分别上升 0.4、0.6、4.5 个月，一、三四线城市同比分别下降 0.2、2.8 个月，二线城市同比上升 1.4 个月。  土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1616.5 万平方米，环比上升 42.6%，同比下降 1.1%；成交土地总价为 417.7 亿元，环比下降 24.6%，同比增加 44.7%；楼面均价为 2583.9 元/平，环比下降 47.1%，同比增加 46.4%；土地溢价率为 0.9%，环比下降 5.3 个百分点，同比下降 2.0 个百分点。  房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 196.2 亿元，环比上升 29.2%，同比下降 13.1%（前值：205.0%）。总偿还量为 110.9 亿元，环比上升 104.5%，同比上升 10.0%（前值：-37.0%）；净融资额为 85.3 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 2.2%，较上周上升 5.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为 0.9%，较上周上升 2.6pct。房地产板块 PE 为 25.52X，较上周上升 0.49X。 政策  本周，上海宣布明年将启动城中村整体改造项目；北京五环外取消限购。  根据 8 月 7 日微信公众号“上海住房城乡建设管理”，上海将积极探索符合上海市实际的城市更新新模式新机制，制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028 年）》，明确在 2026 年全面启动城中村整体改造项目，2027 年全面完成小梁薄板房屋改造，继续开展老旧小区改造，加快推动商业商务提升活力，促进产业用地提质增效、推动“一江一河一带”功能融合和品质提升，强化历史文化保护传承等。根据上海住建委披露的数据，2022 年上海在成片旧区改造完成后，加力推进“两旧一村”改造，2023 年至 2025年 6 月，零星旧改完成 29 万平；旧住房成套改造完成 72 万平；城中村改造认定 44 个项目；完成老旧小区改造 3910 万平，加装电梯 8044 台。  8 月 8 日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。1）限购政策优化方面，首先，五环外购房不限套数。根据中指院，今年 1-7 月，北京新房销售套数中五环外占比超 80%，是新房市场的成交主力地区，二手房成交套数五环外占比也超 50%。五环外购房不限套数，一定程度上更好可以满足职住平衡的购房需求。本次限购优化，直接利好五环外市场，同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体来说，政策有利于促进这部分改善需求释放。而渐进性的放松也仍保留了未来限购政策进一步优化的空间。其次，新政明确“成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策”，北京市单身户籍人士在五环内的限购套数从 1 套增至 2 套。至此，目前北京最新的限购政策为：五环内本市户籍单身或家庭限购 2 套，非本市户籍单身或家庭限购 1 套（需满足社保/个税年限连续 3 年）；五环外购房不限套数，不过非本市户籍仍需满足社保/个税年限连续 2 年的要求。2）公积金政策优化方面，首先，二套最低首付比例不再区分五环内外二套首付比例。此前二套公积金贷款首付比例为五环内不低于 35%、五环外不低于 30%，本次统一执行 30%。其次，扩大首套房公积金贷款支持范围：对借款申请人在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过