成交规模季节性回落，多地楼板价创新高、溢价率大幅回升

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞市场月报2025 年 7 月，土地市场成交规模迎来季节性环比回落。据月末快报数据，7 月土地成交建筑面积和金额分别环比下降 13%和 18%，同比来看建面下降 15%，金额持平，优化土地供给质量的特征愈发明显。截至 7 月 25 日，本月供应建筑面积 6181 万平方米，环比上月同期增加 18%，供应规模连续两月增加。本月平均溢价率 9.9%，为 2025 年二季度以来月度新高，主要是下半月两周接连出让了多宗优质宅地，深圳、上海、苏州等城市均在月内刷新了各地的城市楼板价新纪录，其中上海徐汇衡复地块更是以 20 万元/平方米的单价创下了全国楼板价新纪录。就中央部委进一步加强城市工作的指示来看，随着各地城市更新的进一步推进，以及在房地产供给侧管理进一步优化，在提升土地要素利用率的指引下，2025 年下半年有望迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，各地也有望持续迎来更多高热优质地块的成交。供求：延续缩量提质，截至 7 月 25 日，本月土地供应建筑面积 6181 万平方米，同比下降 17%。成交建筑面积 4194 万平方米，同比下降 15%，成交金额 1320 亿元，同比持平。热度：溢价率创 4 月份以来新高。7 月平均溢价率为 9.9%，一线城市溢价率大幅攀升 25.7%，三线城市溢价率小幅上升 1.2 个百分点至 4.6%，二线城市溢价率小幅下降 1.1 个百分点至 6.2%。分布：各能级成交建面均同比回落。成交建面方面，一线、二线、三四线分别下降 44%、27%和 11%；成交金额方面，一线同比增长 24%，二线、三四线分别同比下降 14%和 1%。多地刷新城市单价纪录，城市高质量发展将推动更多优质宅地入市正如我们所预计，随着 7 月份大量优质宅地的入市，这些“绝版地段”、“多年断供”的高品质宅地在 7 月下旬掀起了多轮土拍热潮，月内深圳、上海、苏州等地频频拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地市场“缩量提质”特征愈发显著。至截稿时，北京、上海、深圳、杭州、苏州、成都等城市均在 2025 年刷新了各自的楼板价纪录，其中上海更是刷新了全国单价纪录。2025 年 7 月，中共中央时隔十年再度召开城市工作会议，将 2025 年以来加快推进的城市更新工作的站位进一步拔高，要求优化城市空间结构，并提及加快构建房地产发展新模式。发改委、国务院、央行等也同步表态将加力落实相关政策。得益于城市高质量发展的推进，人口、产业、城镇、交通的一体化发展，在稳步促进需求发展的同时，也在持续优化城市空间结构，为房地产市场带来更多高质量的土地供应。2025 年下半年，土地市场预期释放更多稳定信号，那些集聚了大量外来人口的核心城市，以及经济发展水平较高的中小城市，均有望成为市场复苏的重要支点。2025 年成交规模季节性回落，多地楼板价创新高、溢价率大幅回升版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞市场月报1、供求：交易量周期性环比回落，同比缩量提质促库存结构持续优化土地供应方面，截至 2025 年 7 月 25 日，本月土地供应建筑面积 6181 万平方米，环比上月同期增加 18%，同比下降 17%，继续延续缩量趋势。随着各地城市发展进程的推进，7 月份土地供应规模延续上升，但同比来看仍继续下滑，且同比降幅大于新房成交，助力行业库存规模持续下降。至截稿时，一线城市仅北京和深圳有宅地供应，其中北京供应 1 宗宅地，深圳供应 2 宗，上海在第六轮土拍后，本月暂停供地。其中出让底价最高的地块为深圳宝安区中心板块宅地，地块出让底价 64.09 亿元，总建筑面积 14.5 万平方米，起拍楼板价 4.42 万元/平方米。该地块曾于 4 月 30日出让，起始价 86.27 亿元，后官宣中止出让。本次出让进行了规划调整，大幅降低商业用地配比，将容积率从原来的 5.7 降低至 3.4，商业部分 18350 平方米限整体转让。该地块是宝中片区近年来最临近海岸线的集中连片净地，周边文体、商业、教育、医疗、交通等配套较为成熟，临近高端住宅售价可达 11 万元/平方米以上。深圳另一宗龙华区民治地块起拍总价 15.54 亿元，起拍楼板价 3万元/平方米，容积率 3.1。北京挂牌宅地位于顺义区中央别墅板块，出让底价 10.3 亿元，容积率仅为 1.6，规划建筑面积 3.68 万平方米，起拍楼板价 2.8 万元/平方米。地块邻近地铁 15 号线国展站，交通便利，且周边有温榆广场、天竺公园等生活配套，环境宜居。东侧容积率相同的项目地块于 2022年 6 月成交，其时成交楼板价为 3.1 万元/平方米，2025 年新房成交均价在 7 万元/平方米以上。二线城市方面，本月重庆、西安、长沙、成都、沈阳、武汉等出让建面超过 50 万平方米，其中西安、武汉出让底价超过 30 亿元。本月二线城市出让底价最高的地块位于宁波，为江北区洪塘板块收储再上市的商住地块，该地块曾经于 2022 年 6 月完成出让，由宁波城投竞得，其时成交总价 30.3亿元，于 2025 年 6 月以 18.17 亿元完成收储。本次再上市起拍总价 19.3 亿元，起拍楼板价 9574 元/平方米，该地块由两宗子地块构成，多项开发指标均有调整，限高从原先的 100 米降低至 80 米，纯宅地子地块容积率从 2.8 下降至 2.2，商住子地块的商业比例从 15%降低至 10%，并可以打造为四代宅。地块南侧为规划的奥体中心，交通配套成熟，目前周边新房售价在 2.6 万元以上。二线城市出让底价第二的宅地位于西安浐灞金贸板块，地块出让底价 15.7 亿元，容积率 2.0，规划建面 15.46万平方米，起拍楼板价 1 万元/平方米。地块处于腾讯双创小镇规划范围，产业发展前景较佳，位置上东临灞河，周边基础商业配套尚可。南侧紧邻的华润玺宸上院地块于 2025 年 2 月底价成交，成交楼板价 1.2 万元/平方米。西南侧的招商西安序 2024 年末尾盘售价在 3.5 万元/平方米以上。月内多地发布了供给侧管理优化新政，如北京提出优化住房消费新供给，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。将进一步丰富北京宅地供应的结构，并持续为房地产市场带来更有活力的市场化宅地供应。成都提出四方面提升供应质量，包括完善“人房地钱”联动机制、推动区域均衡发展、分板块灵活制定商服自持比例、支持高品质住宅建设。再加之各地积极开会贯彻中央城市工作会议精神，随着各地供给侧的进一步优化，预计下半年土地市场将持续迎来更多优质宅地的供应，而类似宁波洪塘商住地块的“收储-调规-再上市”也将更版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞市场月报加普遍，在更为合适的开发指标和价格下，收储的存量和闲置用地也将从“死库存”变为激活市场的新动能。图：300 城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅）注：土地数据截至2025年7月25日，下同。数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统土地成交方面，截至 7 月 25 日，全国经营性土地招拍挂成交 4194 万平方米，同比下降 15%，降幅较上月增加了 11 个百分点。2025 年以来，各月土地市场供求规模均呈同比回落态势。本