房地产市场月报：成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞市场月报2025 年 6 月，土地市场成交规模迎来周期性环比增长。据月末快报数据，6 月土地成交建面和金额分别环比增长 54%和 89%，同比来看延续缩量提质，建面下降、金额上升的趋势不变。截至 6月 25 日，本月供应建筑面积 5253 万平方米，环比上月同期增加 9%，年中供应规模略有上升。本月平均溢价率 4.2%，二季度以来连续 3 个月环比回落，主要是由于时至年中，各地重点建设项目成交比例增加，这些地块大多投资总量高、开发难度较大，多为低溢价成交，如北京即于月内成交了多宗棚改、回购地块。月内中央明确将更大力度推动房地产止跌回稳，并如期下达了投资城市更新专项资金，随着各地土地要素使用效率的提高，土地市场有望迎来更多高质量宅地供应。供求：延续面积同比回落、金额增长，截至 6 月 25 日，本月土地供应建筑面积 5253 万平方米，同比下降 12.2%。成交建筑面积 4570 万平方米，同比下降 4%，成交金额 1573 亿元，同比增长 22%。热度：各能级溢价率均现回落。6 月平均溢价率回落至 4%，一二线城市溢价率明显下降，均降至 5%左右，回落至 2025 年以来的低位。分布：三四线同比回落而一二线增长。成交建面方面，三四线同比下降 15%，一二线分别增长 108%和 33%；成交金额方面，三四线同比回落 11%，一二线分别同比增长 82%和 31%。二季度溢价率回落不掩优质宅地热度，下半年将持续优化供地、改善预期二季度以来各地优质宅地供应占比下降，4 月份以后月度平均溢价率有所回落，这一方面是受供地周期性影响，信贷指标更为宽松的一季度，往往也会有更多高品质宅地出让，另一方面也有利于放缓优质宅地的入市节奏，减少同类的高品质产品竞争，保持良好的去化预期。但从个体地块来看，各地优质宅地仍频频高溢价成交，并且不仅仅是杭州、上海、成都等核心城市的优质板块屡屡拍出高溢价地块，少数三四线城市如温州、温岭等城市也多次拍出高溢价宅地，具有强确定性的回购类、低密生态类三四地块也受到企业投资的高度关注。2025 年下半年，地方政府将在土地市场进一步加强落实“控量提质”，并与土地收储的全面推进，形成促进房地产库存下降的两大重要抓手，而中央财政对于地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。另一方面，随着上半年城市更新工作的完成落实，下半年与之相关的回购类宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为 2025 年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞市场月报1、供求：交易量季节性环比量增，同比仍延续缩量降库存土地供应方面，截至 2025 年 6 月 25 日，本月土地供应建筑面积本月供应建筑面积 5253 万平方米，环比上月同期增加 9%。同比下降 12.2%，仍延续缩量趋势。受季节性因素影响，随着各地重点建设项目供应的增加，年中土地供应规模环比上升，但同比来看仍延续缩量，助力行业库存持续下降。至截稿时，一线城市中仅上海、深圳有宅地供应，上海本批次合计出让底价 236.7 亿元。其中徐汇衡复风貌区、静安东斯文里、虹口北外滩三宗地块均处于内环内，均为上海兼具成熟配套与历史底蕴的顶豪板块稀缺宅地，静安、虹口地块起拍楼板价达到 8 万元/平方米，徐汇地块容积率 1.3，起拍楼板价更是高达 16 万元/平方米。鉴于近年来上海顶豪市场走出了独立行情，预计这些地块都将引起市场的激烈竞争。本轮上海起拍总价最高的地块位于普陀，出让底价 57 亿元，分为两宗子地块，其中住宅部分出让底价 54 亿元，容积率 2.5，起拍楼板价超过 6 万元/平方米，目前周边次新房售价在 10 万元/平方米左右。深圳供应 2 宗宅地，分别位于南山前海和龙华民治，其中南山前海地块起拍楼板价更高，达到 4.5 万元/平方米，出让底价 11.58 亿元，限高 80 米，需承诺“交房即发证”，要求一年内开工，四年内竣工。紧邻建设中的前海国际枢纽中心，西侧可眺望海景、双界河及摩天轮，生态资源丰富，商业配套成熟。目前周边在售新房价格在 10 万元/平方米左右。二线城市方面，本月合肥、成都、福州、武汉出让建面超过 100 万平方米，其中福州、合肥出让底价超过 100 亿元。苏州园区地块出让底价、起拍楼板价均为最高，达到 42.9 亿元，容积率 1.02，规划建面 7.1 万平方米，起拍楼板价达到 6 万元/平方米，刷新苏州起拍地价纪录。该地块处于双湖板块，夹在 5A 级景区金鸡湖和独墅湖中间，为一线湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景观、生态与人文优势。目前周边同质高端新房售价可达 8.5 万元/平方米以上。高总价低密地块还有武汉的长江新区谌家矶地块，容积率 1.04，起拍底价 21.6 亿元，起拍楼板价 5820 元/平方米。分为两个子地块，其中 A 地块规划用途为教育、公园与绿地等；B 地块规划用途为住宅、零售商业、餐饮、文化设施等。地块位于谌家矶板块，地处长江新区起步区全面建设中的核心位置，未来发展潜力大，属长江新区总部商务区，且生态环境优良，绿心规划、低人口密度。目前所在板块新房售价在 1.2万元/平方米左右。当前地方层面正在持续落实优化供给侧管理，月内广州、株洲、怀化、益阳等均出台了相关稳市场政策，将进一步加强土地要素的利用效率。如广州将扎实推进城中村及老旧小区改造，并推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，并进一步优化房地产限制性政策，将为土地市场提供更为稳定的市场环境、以及更多优质的宅地供应。株洲更是明确将遵循“以人定房、以房定地、以房定钱”原则，调低商品住房供应目标，计划减少新增商品住房供应 21.12 万平方米，其中中心城区减少新增供应 18.1 万平方米。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞市场月报图：300 城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅）注：土地数据截至2025年6月25日，下同。数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统土地成交方面，截至 6 月 25 日，全国 300 城经营性土地招拍挂成交 4570 万平方米，同比下降4%，降幅较上月全月减少了 11 个百分点，2025 年以来，供应和成交规模已经连续 6 个月均现同比回落。本月成交金额 1573 亿元，同比增长 22%，土地成交延续缩量提质特征。本月北京、上海、成都成交金额超过 100 亿元，重庆、长沙、成都成交建面超过 100 万平方米。因一线城市宅地成交占比上升，本月平均楼板价 3443 元/平方米，环比上升 23%，同比增长 27%。各能级延续分化，一二线城市量价同比均增，而三四线城市持续收缩土拍规模，溢价率受供给侧结构性影响有所回落，但是从个体地块来看依旧亮点频出。二季度以来各地优质宅地供应节奏暂缓，4 月份以后月度平均溢价率有所回落，这一方面是受供地周期性影响，信贷指标更为宽松的一季度，往往也会有更多高品质宅地出让，另一方面也有利于放缓优质宅地的入市节奏，减少同类的高品质产品竞争，保持良好的去化预期。图：300 城经营性用地月度成交情况数据来源