中国房地产研报：专项债发行快报：7月发行1020亿地产类债券，七成投向土地储备

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 8克而瑞观点专项债发行快报：7 月发行 1020 亿地产类债券，七成投向土地储备中国房地产研报2025 年 7 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 8克而瑞观点专项债发行快报：7 月发行 1020 亿地产类债券，七成投向土地储备文/马千里2025 年 7 月，城市发展工作被提到了更为重要的位置。中共中央时隔十年再度召开城市工作会议，部署城市工作 7 个方面的重点任务。其后住建部、央行、国资委、政治局会议等进一步落实了会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置，并加力推进存量和闲置用地收储等工作。作为城市发展工作的重要资金来源，7 月专项债发行规模突破 6000 亿元1，创下年内新高，其中房地产类专项债规模延续高位。至截稿时，7 月房地产类专项债发行量 1020 亿元，连续两月在 1000 亿元以上，其中土储类专项债发行 714 亿，连续两个月突破 500 亿。本月土储类债券中用于回收的额度持续高位，以四川为例，发行的 80.79 亿土储类专项债中，至少 68.39 亿用于土地回收，且三分之二的土地回收资金投向了三四线城市，在投向成都的 21 亿额度中，也有超过 75%投向了远郊县市。土地回收的主要发力点还是面向低能级县市，进一步贯彻中央城市工作会议中推进县域城市化发展的要求。结合 7 月末政治局会议的最新表态来看，接下来还将继续高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应。土地回收后的调规再上市，也正在为市场带来更多高品质土地供应，如 7 月宁波江北洪塘板块收储再上市的商住地块即是如此，调规后限高下降、容积率降低，可打造为符合新规的“四代宅”产品。专项债作为现阶段地方政府进行旧改、棚改、土地一级开发、土地收储等工作的重要资金来源，接下来将在城市发展中发挥更重要的作用，进而成为房地产止跌回稳的重要抓手。本月主要视点：房地产类专项债延续高位：7 月已披露发行 1020 亿，连续两月突破 1000 亿元。土储类占比进一步上升：本月 70%房地产类专项债投向土地储备，占比创年内新高。各省份省会首位度分化：浙江本月房地产专项债资金 59%投向杭州，安徽则全部投向非省会城市。四川持续落实土地回购：至少 68 亿用于回购土地，优化行业库存、改善供求预期。1.本月地产类专项债发行 1020 亿元，连续两个月突破 1000 亿元据 CRIC 整理，至截稿时 2025 年 7 月全国地方政府新增专项债发行规模继续上升，环比 6 月全月上升 17%，城市发展工作进一步加快推进。就已披露项目明细的专项债来看，7 月发行的专项债中，房地产类占比达到 31%，较上月回落 14 个百分点，但仍是年内第二高位。按项目投向统计，其中 1020 亿元投向房地产，连续两个月超过 1000 亿元。自 2025 年 5 月份以1 专项债公布存在一定延迟，上月份发行专项债一般要到次月中旬才会完全发布。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 8克而瑞观点来，房地产专项债发布频次明显加快，额度也有所上升。近 3 个月，每月房地产相关专项债发行数量均超过 100 只，此前均在 80 只以下。7 月房地产专项债涉及项目数量超过 800 个，也创下年内新高。按明细项目统计，2025 年以来，专项债累计发行投向房地产领域 5120 亿元，占到投资总额的25%。在同期全国招拍挂土地成交金额已降至 1.2 万亿的情况下，2025 年房地产类专项债已经成为地方政府财政资金的重要来源，并通过旧改、棚改、土储等渠道，为房地产稳市场持续带来更多优质土地供给和旧改安置相关的优质住房需求。本月中共中央召开了建国以来的第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。作为当前城市发展工作的重要资金来源，房地产相关专项债正在带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，加快行业企稳进程。月内政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置，预计下半年各地将进一步加快城市更新工作的推进力度，利用好当前的专项债资金支持和政策窗口期，为房地产市场带来更多稳市场支持。图：2025 年各月新增专项债主要投向说明：统计时间为 7 月 31 日，本文不涉及再融资专项债，下同上图不包含特殊新增专项债，这些债券未披露一案两书，无法对投资项目进行明确分类数据来源：地方政府债券信息公开平台，预警通2.土地储备专项债发行 714 亿元，房地产类中占比 70%、创年内新高版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 8克而瑞观点本月专项债共有 714 亿元投向土地储备，在房地产各类专项债中占比最高，达到 70%，占比最高。本月浙江土储类专项债发行规模最高，达到 199 亿元，涉及 71 个项目，山东其次 128 亿元，涉及 62 个项目。广东、四川、福建、安徽、湖南等省份投资额虽然不及浙江、山东，涉及土储类项目也都在 40 个以上。保障安居类投资占比 16%位居第二，本月共发行 165 亿元，主要来自浙江、四川和宁夏，三省合计发行 101 亿元，其中浙江省最高 42.3 亿元，涉及杭州、台州等地的 36 个项目，大多数投向城中村安置、共有产权房等项目，其中丽水遂昌县一处投资标的为收购存量闲置商品房用作保障性住房，项目总投资 5500 万元，本次融资 4400 万元。图：2025 年 7 月房地产各类专项债发行规模数据来源：地方政府债券信息公开平台，预警通版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 8克而瑞观点2025 年以来，土储类专项债累计发行 2639 亿元，在房地产类专项债中累计占比为 51%，7 月共发行 712 亿元，为年内第二高点。土储类专项债累计涉及项目共 1112 个，在房地产类项目中占比31%。图：2025 年土储类专项债发行规模数据来源：地方政府债券信息公开平台，预警通3.浙江省房地产专项债发行 266 亿、高居首位，投向杭州资金占比接近六成2025 年 7 月，共有浙江、山东、湖南等 7 个省份房地产类专项债投资额超过 50 亿元，其中浙江省以 266 亿排在首位，涉及具体项目 131 个。山东省以 146 亿元排在第二，涉及项目 87 个。四川省以 131 亿排在第三，涉及具体项目 153 个。从各省份投资的省会首位度来看，各省份之间差异明显，浙江接近六成的房地产类专项债投向了杭州，合计 156 亿元，其中绝大部分投向了土地储备，共计 143 亿元。作为 2025 年土地成交金额最高、土拍竞争最热的二线城市，杭州市 7 月份发行的专项债主要还是投向一级收储，从项目名称来看并没有明确涉及回购土地，西湖区、余杭区、萧山区、滨江区投资金额均超过