中国房地产研报：半年末50城库存整体下行，但外围区域去化压力不减

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 6克而瑞观点半年末 50 城库存整体下行,但外围区域去化压力不减中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 6克而瑞观点半年末 50 城库存整体下行,但外围区域去化压力不减文/俞倩倩当前因新房供应节制，楼市库存延续下行走势，2025 年 6 月末 50 个重点城市狭义库存同比下降 7%，不过值得关注的是，重点城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超 18 个月，短期内还面临一定的去化压力。究竟当前三城库存结构存在怎样特征，未来哪些房源或将面临去化难题？一、50 城狭义库存延续下行、同比降 7%，穗汉宁等多城去化周期仍超 18 个月目前受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025 年 6 月末 50 城狭义库存和去化周期高位同比持降：据 CRIC 监测，2025 年 6 月末 50 城新建商品住宅狭义库存仅为 30927 万平方米，同比下降 7%；按 12 个月测算去化周期 2025 年 6 月末达 21.82 个月，同比下降 5%。而聚焦重点一二线城市，我们发现，北京、广州、长春、海口、西宁、南宁、福州、重庆、武汉、郑州、兰州、天津、济南、南京等多城去化周期仍超 18 个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和未来去化可能性，我们选取了广州、武汉、南京作为典型城市进行重点分析。图：重点一二线城市 2025 年 6 月末狭义库存和去化周期情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、面积段：穗汉宁库存主力为 100-120 平,160 平以上大面积段占比持增从库存套数分面积段来看，广州、武汉、南京库存主力均为 100-120 平中等面积段，占比均在2 成以上，从变化情况来看，160 平以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力略有上升。主要源于上半年高端住宅供应量稳中有增，而成交增幅不及供应带来短期库存积压。不同城市还是存在一定的差异化特征，广州、武汉类似，库存套数占比增幅较为显著的主要集中在中等面积和大面段，广州为 120-140 平和 160-180 平，武汉为 140-160 平和 180 平以上；而两城库存套数占比跌幅较为显著的面积段则主要集中在 70-100 平。相较而言，南京较为特殊，100 平以下小面积段和 180 平以上大面积段库存套数占比增幅都比较显著，而中等面积段 100-140 平库存套数占比跌幅显著。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 6克而瑞观点表：广州、武汉、南京 2025 年 6 月末分面积段库存套数占比和变动情况城市分类70 ㎡以下70-80 ㎡80-90 ㎡90-100 ㎡100-120 ㎡120-140 ㎡140-160 ㎡160-180 ㎡180 ㎡以上广州2025 年 6 月4.24%8.21%16.88%14.19%21.80%17.22%6.58%3.03%7.85%环比0.08pcts-0.03pcts-0.07pcts0.04pcts0.14pcts0.03pcts-0.15pcts0.04pcts-0.08pcts同比0.33pcts-0.70pcts-1.09pcts-0.75pcts-0.46pcts1.04pcts0.58pcts0.47pcts0.59pcts武汉2025 年 6 月1.56%2.53%6.36%11.21%34.21%24.36%10.68%4.16%4.94%环比-0.01pcts-0.06pcts-0.56pcts0.26pcts-0.06pcts0.00pcts0.15pcts-0.03pcts0.32pcts同比0.05pcts-0.02pcts-0.48pcts-1.18pcts0.29pcts-0.88pcts1.26pcts0.41pcts0.56pcts南京2025 年 6 月3.00%2.36%19.89%9.95%23.62%18.16%8.91%3.89%10.22%环比0.02pcts-0.01pcts0.30pcts0.13pcts-0.52pcts-0.15pcts0.01pcts-0.01pcts0.21pcts同比0.46pcts0.27pcts0.70pcts0.91pcts-2.73pcts-1.72pcts-0.06pcts0.06pcts2.11pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、区域段：广州外围和汉宁中等价值片区库存积压，核心区占比略有上扬从库存区域来看，广州和武汉、南京形成了典型的差异化特征，广州主要为外围低价值片区库存占比相对较高且同比持增，广州增城区 2025 年 6 月末库存套数占比分别达到了 22.26%，同比增长了 0.06pcts。等价值片区占比居首，譬如武汉东西湖区和南京江宁区。据 CRIC 监测数据，武汉东西湖区 2025 年 6 月末库存套数占比为 13.51%，而南京江宁区 2025 年 6 月末库存套数占比为 20.57%。相较而言，城市核心区譬如武汉武昌、江汉和南京玄武、秦淮、鼓楼等库存占比均不足 5%。而从变化情况来看，各城市核心区库存占比均有上扬趋势，诸如广州海珠区、越秀区，武汉武昌区、江岸区和南京建邺区 2025 年 6 月末库存套数占比均呈现同环比齐增态势。表：广州、武汉、南京 2025 年 6 月末分区域库存套数占比和变动情况广州武汉南京区域2025 年 6 月环比同比区域2025 年 6 月环比同比区域2025 年 6 月环比同比增城区22.26%-0.42pcts0.06pcts东西湖13.51%-0.34pcts1.00pcts江宁20.57%-0.29pcts-0.27pcts黄埔区13.73%1.72pcts4.93pcts黄陂9.18%-0.14pcts-0.83pcts浦口14.74%-0.31pcts-1.21pcts花都区12.24%-0.10pcts-0.13pcts汉阳8.18%-0.12pcts0.13pcts栖霞13.86%0.19pcts-0.56pcts番禺区12.02%0.04pcts-1.64pcts东湖高新8.16%0.12pcts0.93pcts六合9.64%0.47pcts0.81pcts南沙区11.75%0.17pcts-0.29pcts长江新区8.11%0.08pcts-0.65pcts溧水9.57%-0.02pcts-0.58pcts白云区8.57%-0.45pcts-1.36pcts蔡甸7.83%0.00pcts-0.99pcts高淳9.53%-0.02pcts0.17pcts天河区5.82%-0.58pcts-0.68pcts江岸7.14%0.78pcts0.56pcts雨花台7.61%-0.26pcts-0.84pcts荔湾区4.46%-0.24pcts-1.13pcts经济开发区6.94%0.00pcts0.12pcts建邺6.92%0.51pcts2.28pcts海珠区4.37%0.28pcts0.61pcts硚口6.69%-0.45pcts0.73pcts秦淮3.28%-0.17pcts-0.67pcts从化区3.33%-0.48pcts-1.13pcts洪山5.87%-0.04pcts-